Im Rahmen der Vorbereitung meiner Wahlentscheidung anlässlich der Berlin-Wahl im September sowie in Gesprächen mit Kolleg:innen über die Wohnungsnot und das Instrument der Vergesellschaftung fiel mir auf, dass ich mich nicht ausreichend informiert fühlte um sicher bei den diversen Themen mitreden zu können. Ich konsumierte und konsumiere zwar diverses Material (Artikel, Podcasts, Nachrichten) dazu, hatte aber nicht das Gefühl wirklich durchzusteigen und alle Aspekte (denn: Es ist kompliziert) zu bedenken.
Also habe ich in den letzten Tagen etwas Zeit investiert um mich aufzuschlauen und teile das Ergebnis der investierten Zeit.
Vorweg: folgende Text ist unter starker Nutzung von Claude (Opus 5.5) entstanden. Konzipiert und gesteuert von mir, recherchiert, geschrieben und nach meinen Anweisungen validiert/geprüft von Claude.
Claude selbst drückt es so aus:

Ihr Anteil: Sie haben das Thema gesetzt, die Ausgangsartikel ausgewählt und fast alle Fragen gestellt, die den Inhalt bestimmen. Dazu gehören auch die unbequemen, etwa nach der Instandhaltung, nach der Sicht der Investoren oder ob Gewinne Kostentreiber sind. Sie haben entschieden, welche fehlenden Themen wichtig sind, und eine ausgewogene Darstellung mit konservativer Sicht verlangt. Die journalistische Prüfung und die Struktur als Dossier haben Sie angestoßen, und Sie haben Fehler gefunden. Kurz: Richtung, Umfang, Maßstäbe und Abnahme kamen von Ihnen.
Mein Anteil: Ich habe recherchiert, Quellen gesucht und gewichtet, fast den gesamten Text formuliert, die Zahlen zusammengetragen und gerechnet. Die Tabellen, die Gliederung im Detail und die Einordnungen stammen von mir, ebenso der Kompromissvorschlag. Gemessen am Text ist das mit Abstand der größte Teil, grob über 95 % der Wörter.

Ich finde es legitim, mittels dieser Methode Themen zu durchdringen und auch zu veröffentlichen. Andere vielleicht nicht, weil letzten Endes kein Mensch die Worte geschrieben oder die Fakten kritisch gegengeprüft hat.

Was habe ich gemacht: Alle Fragen und Themen, die mir zur Vergesellschaftung, aber auch Stadtentwicklung generell im Kopf herumschwirrten (um die 50 waren es am Ende), nach und nach in Claude gekippt, nachgefragt, diskutiert (das lässt sich an den Überschriften noch ablesen). Wichtig war mir auch, die einzelnen Maßnahmen zu bewerten/bewerten zu lassen und einen Lösungsvorschlag zu erstellen (lassen).

Hätte dieser Text auch ohne Claude erstellt werden können? Bestimmt, aber nicht von mir– der Zeiteinsatz wäre um ein vielfaches höher gewesen.
Vertraue ich den Angaben? Ja, es deckt sich an vielen Punkten mit dem was, ich über die letzten Monate und Jahre gelesen habe.
Sind Fehler (strukturell, logisch, inhaltlich) im Text? Vermutlich. Das wären sie meiner Einschätzung nach mit recht hoher Wahrscheinlichkeit auch, wenn ich den Text ohne Claude geschrieben hätte.

Warum veröffentliche ich das? Mir persönlich fehlen in vielen Artikeln Einordnungen, Fakten und eine umfassende Perspektive. Das Thema Wohnen/Stadtentwicklung ist komplex, in den Nachrichten ging es die letzten Wochen nur um die Vergesellschaftung– dabei ist das nur eines von vielen Teilaspekten.
Vielleicht geht es ja anderen Menschen ebenso und der Text hilft.
Zu guter Letzt bin ich neugierig, ob und wo es Hinweise auf Fehler gibt.

Weil der entstandene Text sehr lang ist, steckt er hinter dem Mehr-Lesen-Button.

Wohnen in Berlin: Vergesellschaftung, Neubau und Alternativen

Kurzfassung

Berlin hat zu wenige bezahlbare Wohnungen, und keine einzelne derzeit diskutierte Maßnahme (u.a. Vergesellschaftung, Neubau, Verdichtung) ändert das schnell. Die Vergesellschaftung kann die Mieten von etwa 210.000–240.000 Wohnungen dämpfen, schafft aber keine neue Wohnung und kostet je nach Rechnung 8 bis 42 Mrd. Euro. Neubau ist nötig, aber teuer und langsam.

Die Maßnahmen in Kurzform (Details in Abschnitt 12 und 13): Vergesellschaftung · Neubau (privat und öffentlich) · Kostengünstiger bauen (Gebäudetyp E, serielles Bauen) · Schneller genehmigen · Ankauf durch Landesgesellschaften · Genossenschaften und Gemeinnützigkeit stärken · Sozialwohnungen mit Dauerbindung · Mietregulierung (Mietpreisbremse, Mietspiegel-Reset) · Mietenkataster und Kampf gegen Mietwucher · Zweckentfremdung (Airbnb, Leerstand) stoppen · Möblierte und Kurzzeitvermietung regeln · Wohnungstausch · Bodenpolitik (Erbbaurecht, Bodenfonds, Grundsteuer C) · Verdichtung, Aufstockung, Büros umbauen · Neue Quartiere (Tegel, evtl. Tempelhofer Rand) · Eigentum fördern (Grunderwerbsteuer) · Wohngeld

Ein Kompromissvorschlag für alle Maßnahmen zusammen steht in Abschnitt 16.

Die Lage in Kürze:

• Bestand: 2,07 Mio. Wohnungen, rund 83 % Mieter, die Hälfte der Haushalte sind Einpersonenhaushalte.
• Mieten: im Bestand ca. 7,70 €/m², bei Neuvermietung ca. 16 €/m², im Neubau über 20 €/m², möbliert um 30 €/m². Diese Lücke bremst Umzüge.
• Neubau: 2025 nur 11.027 Wohnungen, Ziel 20.000. Baukosten ca. 5.400 €/m². Serielles Bauen und der Gebäudetyp E könnten sie um 20–30 % senken.
• Recht: Das Grundgesetz kennt kein Recht auf eine Wohnung. Die Berliner Verfassung nennt ein Recht auf angemessenen Wohnraum als Ziel.
• Flächen: Auf dem Papier reichen die Flächen bis 2040. Umwidmung von Büros, die Bebauung von Kleingärten und des Tempelhofer Feld sind eher Ergänzungen oder Symbole als die Lösung.
• Zukunft: Bis 2040 etwa 4,0 Mio. Einwohner und ca. 14.000 neue Wohnungen pro Jahr. Langfristig zählt vor allem der Bestand.
• Interessen: Fast jede Zahl kommt von einem Akteur mit Interessen. Robust ist, was beide Seiten sagen: Vergesellschaftung schafft keine Wohnungen, Neubau ist nötig.

Teil A: Die Lage

Teil A beschreibt, wie Berlin heute wohnt: was Wohnen kostet, wem die Wohnungen gehören, welche Rechte es gibt, wie viel Platz Menschen nutzen und wie viel Wohnraum die Stadt künftig braucht. Diese Zahlen sind die Grundlage für alle späteren Bewertungen.

1. Die Ausgangslage in Zahlen

Berlin hatte Ende 2025 genau 2.069.432 Wohnungen, nur 10.766 mehr als ein Jahr zuvor (+0,5 %). Fertiggestellt wurden 11.027; die Differenz entsteht durch Abgänge wie Abriss oder Zusammenlegung. Rund 83 % der Berlinerinnen und Berliner wohnen zur Miete, nur 17 % im Eigentum.

Kennzahl	Wert	Quelle
Wohnungen insgesamt (Ende 2025)	2.069.432	Amt für Statistik
davon für den Mietspiegel relevant	ca. 1,6 Mio.	Berliner Zeitung
Anteil Mieterhaushalte	ca. 83 %	ZEIT (Piesker, 18.09.2026)
Ø Wohnfläche je Wohnung	72,5 m²	Statistischer Bericht F I 1 – j/25
Ø Räume je Wohnung (inkl. Küche)	3,3	ebd.
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern	87,3 %	Amt für Statistik
Fertiggestellte Neubauwohnungen 2025	11.027 (–28 % ggü. 2024)	Börse Express
Baugenehmigungen 2025	13.754 (+40,7 % ggü. 2024)	Amt für Statistik
Ziel des Senats pro Jahr	20.000 Wohnungen	Berlin.de
Mietspiegel 2026 (Median, nettokalt)	7,71 €/m²	Berliner Zeitung
Angebotsmiete (IBB 2025, Mittelwert)	16,25 €/m²	zitiert im PwC-Whitepaper
Neubaumiete	über 20 €/m²	ZEIT (Iser, 20.09.2026)

Der wichtigste Punkt steckt in den Mieten. Wer schon lange in seiner Wohnung lebt, zahlt im Mittel etwa 7,70 €/m². Wer heute eine Wohnung sucht, zahlt etwa das Doppelte. Diese Lücke führt dazu, dass Menschen kaum noch umziehen (siehe Abschnitt 3 und 8).

Woher kommen die 20.000 Wohnungen pro Jahr? Das Land rechnete mit über 100.000 Wohnungen Nachholbedarf und rund 200.000 zusätzlichen Menschen bis 2040 (Berlin.de). Die aktuelle Prognose erwartet nur noch rund 109.000 zusätzliche Einwohner und etwa 14.000 Wohnungen Bedarf pro Jahr. Die 20.000 sind deshalb vor allem ein politisches Ziel (Abschnitt 4).

Wie groß sind die Wohnungen? Die Grafik unten zeigt die Verteilung nach Räumen. Wichtig: Die amtliche Statistik zählt die Küche als Raum mit. Eine „3-Raum-Wohnung“ ist also meist eine 2-Zimmer-Wohnung mit Küche. Am kleinsten sind die Wohnungen im Schnitt in Lichtenberg (64,7 m²), am größten in Steglitz-Zehlendorf (85,0 m²).

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistischer Bericht F I 1 – j/25, Stand 31.12.2025

Die typische Berliner Wohnung hat 3 Räume, also meist 2 Zimmer plus Küche. Große Familienwohnungen mit 5 oder mehr Räumen sind nur 15 % des Bestands.

Wem gehören die Berliner Mietwohnungen?

Zensus 2022, insgesamt rund 1,66 Mio. Mietwohnungen (Aufbereitung Rosa-Luxemburg-Stiftung):

Eigentümer	Wohnungen	Anteil
Kommune / kommunale Unternehmen	380.964	22,9 %
Privatwirtschaftliche Unternehmen	373.794	22,5 %
Wohnungsgenossenschaften	338.634	20,4 %
Gemeinschaften von Wohnungseigentümern (oft einzelne vermietete Eigentumswohnungen)	219.785	13,2 %
Privatpersonen (Kleinvermieter mit ganzen Häusern)	202.816	12,2 %
Andere privatwirtschaftliche Eigentümer	86.760	5,2 %
Bund / Land	38.804	2,3 %
Organisationen ohne Erwerbszweck (z. B. Kirchen)	21.620	1,3 %

Berlin hat also schon einen großen gemeinwohlorientierten Sektor: fast ein Viertel öffentlich, ein Fünftel Genossenschaften. Die Frage der Debatte ist, ob er weiter wächst.

Kleinvermieter: Privatpersonen und Eigentümergemeinschaften besitzen gut ein Viertel der Mietwohnungen. Neue Regeln (Kataster, Möblierungszuschlag, Umwandlungsverbot) bedeuten für sie relativ viel Aufwand; laut Conny-Daten verstoßen aber auch Einzelvermieter häufig gegen die Mietpreisbremse.

Genossenschaften vermieten zur Kostenmiete, verkaufen nicht und geben Mitgliedern ein Dauerwohnrecht. Sie bauen wenig neu, weil Grundstücke und Baukosten zu teuer sind; Hebel wären Landesboden im Erbbaurecht, Konzeptvergabe und günstige IBB-Kredite. Die Zensus-Zahl (ca. 339.000) ist höher als ältere Angaben; der Grund ist unklar.

Sozialwohnungen und Wohnberechtigungsschein (WBS)

• Berlin hat noch rund 85.800 Sozialwohnungen. In fünf Jahren fielen über 80.000 aus der Bindung, weil Bindungen nur 15–40 Jahre gelten (Berliner Mieterverein zum IBB-Wohnungsmarktbericht 2025). 2025 wurden rund 5.000 neue bewilligt; die Ziele werden seit Jahren verfehlt.
• Etwa die Hälfte der Berliner (rund 1,8 Mio.) hat Anspruch auf einen WBS. Er berechtigt nur zur Bewerbung. Die meisten Berechtigten wohnen auf dem normalen Markt, oft mit alten, niedrigen Mieten, bei Landeseigenen oder Genossenschaften oder mit Wohngeld.
• Medianeinkommen ca. 2.650 € netto im Monat, Angebotsmiete 15,78 €/m² (IBB): Etwa die Hälfte der Haushalte kann sich Angebotsmieten nicht leisten.
• Der Westberliner soziale Wohnungsbau verlor 2003 zudem seine Anschlussförderung (Abschnitt 7).

2. Gibt es ein Recht auf Wohnen?

Ja, aber meist nur als Ziel für den Staat, nicht als Anspruch, den man vor Gericht einklagen kann. Im Grundgesetz steht kein „Recht auf eine Wohnung“. Die Berliner Landesverfassung nennt es dagegen ausdrücklich.

Ebene	Regel	Was sie bedeutet
Menschenrechte	Allgemeine Erklärung der Menschenrechte, Art. 25	Jeder Mensch hat ein Recht auf einen angemessenen Lebensstandard, dazu gehört Wohnung. Nicht rechtlich bindend.
Völkerrecht	UN-Sozialpakt, Art. 11	Deutschland hat sich verpflichtet, das Recht auf angemessenes Wohnen schrittweise zu verwirklichen. Einzelne können daraus kaum klagen.
Europa	EU-Grundrechtecharta, Art. 34 Abs. 3	Die EU erkennt Hilfen fürs Wohnen an, um Armut zu bekämpfen.
Grundgesetz	Art. 20 (Sozialstaat)	Der Staat muss für ein Existenzminimum sorgen, also auch für ein Dach über dem Kopf (z. B. Wohngeld, Kosten der Unterkunft).
Grundgesetz	Art. 13	Die Wohnung ist geschützt: Der Staat darf nicht einfach hinein.
Grundgesetz	Art. 14	Eigentum ist geschützt, aber „Eigentum verpflichtet“. Das Bundesverfassungsgericht hat 1993 entschieden: Auch das Wohnrecht des Mieters steht unter dem Schutz von Art. 14.
Grundgesetz	Art. 15	Grund und Boden dürfen gegen Entschädigung in Gemeineigentum überführt werden. Wurde noch nie angewendet.
Berliner Verfassung	Art. 28	„Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum.“ Angemessen bedeutet: Die Nettokaltmiete soll bei den Landeseigenen Wohnungsgesellschaften (z. B. degewo, Howoge) höchstens 27 % des Haushaltseinkommens betragen (Leistbarkeitsversprechen). Das Land muss Wohnraum fördern, vor allem für Menschen mit geringem Einkommen. Ein Staatsziel, kein einklagbarer Anspruch.
Mietrecht	BGB §§ 535 ff.	Regeln für Mietverträge, Kündigungsschutz, Mietpreisbremse (§ 556d), Grenze für Mieterhöhungen (§ 558; in Berlin max. 15 % in 3 Jahren).
Weitere Gesetze	Wohngeldgesetz, Baugesetzbuch (Milieuschutz, Vorkaufsrecht), Berliner Zweckentfremdungsverbot	Zuschüsse für Haushalte, Schutz von Kiezen vor Luxussanierung, Verbot von Leerstand und Ferienwohnungen ohne Genehmigung.

Wichtig für die Debatte: Mietpreisrecht ist Bundesrecht. Deshalb ist der Berliner Mietendeckel 2021 vor dem Bundesverfassungsgericht gescheitert. Berlin kann die Mieten privater Vermieter nur begrenzt selbst regeln. Bei den landeseigenen Wohnungen kann es dagegen direkt bestimmen. Das erklärt, warum die Frage „Wem gehören die Wohnungen?“ in Berlin so wichtig geworden ist.

3. Wie viel Platz braucht ein Mensch?

In Deutschland hat jede Person heute im Schnitt 49,5 m² Wohnfläche, fast dreimal so viel wie 1956. In Berlin sind es nur rund 40,5 m² pro Kopf. Der Flächenbedarf wächst also, aber vor allem außerhalb der großen Städte und bei älteren Menschen.

Quellen: Destatis (Pressemitteilung Juli 2026), DIW Wochenbericht 1+2/2026; 1991 „knapp 35 m²“ laut Destatis; Berlin: eigene Rechnung aus 150,0 Mio. m² Wohnfläche und 3.700.577 Einwohnern (Ende 2025)

Warum steigt die Fläche pro Kopf?

• Kleinere Haushalte: Immer mehr Menschen leben allein. Eine Wohnung für eine Person braucht Küche, Bad und Flur genauso wie eine für drei.
• „Remanenz“: Wenn die Kinder ausziehen, bleiben die Eltern oft in der großen Wohnung. Alleinlebende über 65 haben bundesweit im Schnitt 83 m² (Umweltbundesamt, zitiert nach einem Fachportal).
• Wohlstand und Eigentum: Eigentümer haben mehr Platz als Mieter. In Berlin haben Eigentümerhaushalte im Schnitt 3,8 Räume, Mieterhaushalte 2,5.
• Trendwende: Laut DIW werden neue Wohnungen seit etwa 2005 wieder kleiner. Bis 2050 könnte die Durchschnittswohnung um etwa 6 m² schrumpfen.

Gleichzeitig leben viele Menschen zu eng: 11,7 % der Menschen in Deutschland wohnten 2025 in einer überbelegten Wohnung. In Berlin hatten 2022 fast die Hälfte (49 %) der Mieterhaushalte mit vier oder mehr Personen höchstens drei Räume. Das Problem ist also auch die Verteilung: Große Wohnungen sind oft von wenigen Menschen bewohnt, Familien finden keine.

Gibt es Empfehlungen?

Eine feste Regel für „so viel Platz braucht man“ gibt es nicht. Es gibt aber Richtwerte von Behörden:

Haushalt	Angemessene Fläche in Berlin (Wohnraumgesetz, z. B. für Jobcenter und Wohnberechtigungsschein)
1 Person	50 m²
2 Personen	65 m²
3 Personen	80 m²
4 Personen	90 m²
5 Personen	102 m²
jede weitere Person	+ 12 m²

Quelle: Berliner Mieterverein, Tabelle nach § 2 Wohnraumgesetz Berlin. Für Zimmer gilt im sozialen Wohnungsbau oft: ein Wohnraum pro Person, plus Küche. Von Überbelegung sprechen Gerichte meist erst bei weniger als etwa 10 m² pro Erwachsenem oder mehr als zwei Personen pro Zimmer.

Berlin, die Single-Hauptstadt

In Berlin gab es 2025 rund 1,95 Mio. Haushalte. Genau die Hälfte (977.000) waren Einpersonenhaushalte (Amt für Statistik). In Mitte sind es laut Sozialbericht des Bezirks sogar 62 %. Nur 3,6 % der Haushalte haben fünf oder mehr Personen. Etwa 30 % der Alleinlebenden sind 65 oder älter.

Was bedeutet das für den Bedarf?

• Berlin braucht viele kleine, bezahlbare Wohnungen und zugleich große Familienwohnungen zu bezahlbaren Preisen; beide fehlen.
• Einpersonenhaushalte in Mietwohnungen leben zu 26 % in einem Raum, zu 49 % in zwei und zu 25 % in mehr Räumen (Mikrozensus 2022).
• Könnten Ältere ohne höhere Miete in kleinere Wohnungen ziehen, würden große frei (Wohnungstausch, Abschnitt 8).

4. Wie viel Wohnraum braucht Berlin heute, in 10, 20 und 50 Jahren?

Wie viel Platz jeder nutzt (Abschnitt 3) und wie viele Haushalte es gibt, bestimmt den Bedarf. Für die nächsten 10–15 Jahre gibt es offizielle Zahlen (rund 14.000 neue Wohnungen pro Jahr bis 2040), für 20 oder 50 Jahre nur Trends.

Zeitraum	Erwartung	Quelle / Sicherheit
Heute (2026)	Es fehlen Wohnungen, vor allem bezahlbare. Leerstand nur 0,8–2,1 %. 2025 wurden nur 11.027 Wohnungen fertig.	amtliche Daten, sicher
In 10 Jahren (ca. 2036)	Bevölkerung wächst bis 2040 auf ca. 4,0 Mio. (+109.000, mittlere Variante). Bedarf 2026–2040: 211.000 Wohnungen, also ca. 14.000 pro Jahr. Mehr Alte, weniger Kinder.	Senat, Prognose 2024–2040; mittel sicher
In 20 Jahren (ca. 2046)	Keine offizielle Prognose. Trends: noch mehr Einpersonenhaushalte und Ältere. Die Babyboomer-Generation stirbt, dadurch werden viele große Wohnungen frei. Neue Wohnungen werden kleiner (DIW).	unsicher, hängt stark von Zuwanderung ab
In 50 Jahren (ca. 2076)	Nicht seriös vorhersagbar. Mögliche Themen: Hitze und Klimaanpassung, Sanierung des alten Bestands, neue Arbeitsformen (Homeoffice), Zuwanderung.	Szenarien, keine Prognose

Warum Prognosen mit Vorsicht zu lesen sind

• Prognosen lagen oft falsch: Die Prognose auf Basis von 2007 sah eine schrumpfende Stadt; 2025 musste der Senat nach oben korrigieren.
• Zwei Einwohnerzahlen: 3,70 Mio. (Amt für Statistik, Zensus-Basis) gegenüber rund 3,9 Mio. (Melderegister). Prognosen nutzen oft die höhere Zahl.
• 20.000 oder 14.000? 20.000 ist das politische Ziel aus dem Koalitionsvertrag und baut den Nachholbedarf schneller ab; die Rechnung im Stadtentwicklungsplan ergibt etwa 14.000 pro Jahr. Die früher genannten 200.000 zusätzlichen Menschen bis 2040 sind überholt.
• Der Bedarf hängt vom Verhalten ab: Steigt die Fläche pro Kopf, braucht Berlin auch ohne Zuzug mehr Wohnungen; passen Wohnungen besser zu den Haushalten, weniger.

Eine einfache Rechnung zum Bestand

Selbst mit 14.000 neuen Wohnungen pro Jahr kämen zu den heutigen 2,07 Mio. in 50 Jahren nur etwa 700.000 dazu: Rund drei Viertel der Wohnungen von 2076 stehen schon heute (eigene Rechnung). Wem der Bestand gehört, wie er saniert und verteilt wird, ist deshalb mindestens so wichtig wie der Neubau, ein Argument für beide Seiten der Vergesellschaftungsdebatte.

Teil B: Folgen für Menschen und Stadt

Wenn Wohnraum knapp und teuer ist, hat das Folgen über den einzelnen Mietvertrag hinaus. Teil B zeigt, wer verdrängt wird und wie Wohnen mit Stadtstruktur, Klima und Verkehr zusammenhängt. Daraus folgt: Es zählt nicht nur, wie viele Wohnungen entstehen, sondern auch wo und wie.

5. Verdrängung: Was passiert mit einer Stadt, die sich nur noch Gutverdienende leisten können?

Verdrängung trifft nicht nur die Menschen, die gehen müssen. Sie verändert die ganze Stadt: wer wo arbeitet, wie viel gependelt wird, ob Kitas, Krankenhäuser und Busse genug Personal finden. Ein Drittel der Berliner Haushalte kann sich laut einer Studie von Mieterverein und Asum nicht mehr aus eigener Kraft mit Wohnraum versorgen (Berliner Mieterverein).

Formen der Verdrängung

• Direkte Verdrängung: Man muss ausziehen, z. B. nach Modernisierung, Eigenbedarf oder Mieterhöhung.
• Ausschließende Verdrängung: Man kommt gar nicht erst hinein. Wer wenig verdient, findet in vielen Kiezen keine Wohnung mehr (Studie Humboldt-Universität, Beran/Nuissl).
• Innere Verdrängung: Man bleibt im Viertel, aber in schlechteren, überbelegten Wohnungen.
• Verdrängung aus dem Lebensstandard: Man bleibt in der Wohnung, spart aber bei Essen, Freizeit oder Urlaub, um die Miete zu zahlen.
• Lock-in: Niemand zieht mehr um, auch wenn die Wohnung nicht mehr passt (zu groß, zu klein, zu weit vom Job), weil eine neue Wohnung doppelt so viel kostet.

Folgen für die Stadt

Bereich	Mögliche Folgen
Soziale Mischung	Kieze werden einheitlicher: innen eher reich, außen eher arm (das IMK spricht von sozialer Spaltung). Schulen, Kitas und Nachbarschaften werden ungleicher.
Arbeitsmarkt	Pflegekräfte, Erzieherinnen, Busfahrer oder Handwerker finden schwerer eine Wohnung in der Nähe. In einer PwC-Umfrage von 2022 nannten 84 % der Berufstätigen in der Region Wohnraum ein großes Problem bei der Fachkräftesuche (Tagesspiegel).
Kultur	Clubs, Ateliers, kleine Läden und soziale Projekte geraten bei steigenden Mieten oft zuerst unter Druck.
Verkehr und Klima	Längere Wege, vollere Bahnen, mehr Autoverkehr und CO₂. 2025 pendelten 408.900 Beschäftigte nach Berlin ein (Senatswirtschaftsverwaltung). Siedlungen im Umland verbrauchen viel Fläche.
Infrastruktur	Mögliche Folge: Ziehen Familien an den Rand, fehlen dort Kitas, Schulen und Praxen.
Sozialstaat	Höhere Mieten erhöhen die Ausgaben für Wohngeld und Kosten der Unterkunft; das Geld landet bei den Vermietern (Krautreporter).
Demokratie	Wer sich verdrängt fühlt, verliert Vertrauen in Politik; Wohnen und Enteignung waren laut ZEIT das zentrale Wahlkampfthema 2026.

Wohnungslosigkeit: das sichtbarste Ende der Krise

• Rund 53.600 wohnungslose Menschen waren 2025 in Berlin untergebracht, etwa doppelt so viele wie 2022 (ca. 26.000). Der Senat erwartet bis 2029 über 85.000; mit Geflüchteten bis zu ca. 114.600 Menschen (Entwicklungsstadt mit Senatsdaten).
• Dazu kommen schätzungsweise 6.000 obdachlose Menschen auf der Straße oder in Behelfsunterkünften.
• Seit April 2026 soll ein Gesetz die Unterbringung zentral steuern (Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten und Unterbringung, verbindliche Standards).
• Housing First (erst eine eigene Wohnung, dann Hilfe) gilt in Berlin als erfolgreich, ist aber klein, weil Wohnungen fehlen.
• Einordnung: Unterbringung in Heimen und Hostels ist teuer; jede Wohnung für diese Gruppe entlastet auch den Haushalt.

Zwei Sichtweisen

• Marktsicht: Hohe Preise sind ein Signal für Knappheit. Nur mehr Bauen hilft. Regulierung und Vergesellschaftung verringern den Umzug und schrecken Investoren ab.
• Gemeinwohlsicht: Wohnen ist ein Grundbedürfnis, keine normale Ware. Die Stadt braucht einen großen, dauerhaft bezahlbaren Bestand (wie in Wien), damit alle Gruppen in der Stadt leben können.

Die hier ausgewerteten Studien stützen beide Sichtweisen teilweise: Ohne Neubau keine Entspannung, ohne Schutz und öffentlichen Bestand keine soziale Mischung.

6. Stadtstruktur, Klima und Verkehr

Die Wohnungsfrage ist auch eine Frage, was für eine Stadt Berlin sein will: dicht oder ausgedehnt, grün oder versiegelt, mit kurzen oder langen Wegen.

Innerhalb und außerhalb des S-Bahn-Rings

Innerhalb des S-Bahn-Rings liegen nur rund 88 km², etwa 10 % der Stadtfläche, dort leben aber über eine Million der 3,7 Mio. Berlinerinnen und Berliner (Senatsverwaltung, Umweltzone). Fast alle Themen dieses Dokuments verlaufen entlang dieser Grenze:

	Innerhalb des Rings	Außerhalb des Rings
Bebauung	Gründerzeit-Altbau, dicht	Großsiedlungen (West-Sozialbau, Ost-Plattenbau), Einfamilienhäuser
Mieten	höchste Angebotsmieten, viel Milieuschutz	niedriger, aber steigend
Neubauflächen	wenig, eher Lücken und Dächer	die meisten neuen Quartiere (Tegel, Blankenburg, Buckower Felder)
Verkehr	dichtes U-/S-Bahn-Netz, viele Haushalte ohne Auto	längere Wege, mehr Autoabhängigkeit
Typische Themen	Ferienwohnungen, möbliertes Wohnen, Umwandlung	Aufstockung, Vergesellschaftung (viele Konzernbestände liegen eher am Rand), Pendeln

Einordnung (eigene Einschätzung): Verdrängung verläuft oft von innen nach außen. Neubau entsteht vor allem außen, die Nachfrage ist innen am größten. Wer bezahlbares Wohnen innen sichern will, braucht Bestandsschutz; wer außen baut, muss Verkehr und Infrastruktur mitplanen.

Die 15-Minuten-Stadt

Die Idee (geprägt vom Pariser Forscher Carlos Moreno): Alles Wichtige für den Alltag, also Arbeit, Einkauf, Schule, Arzt und Grün, soll in etwa 15 Minuten zu Fuß oder mit dem Rad erreichbar sein.

• Bezug zum Wohnen: Verdrängung an den Rand verlängert Wege (Abschnitt 5). Die Idee spricht für Verdichtung und gemischte Quartiere (wie in Tegel) statt Schlafsiedlungen. Innen ist Berlin oft schon eine 15-Minuten-Stadt, außen fehlen Läden, Ärzte und schnelle Verbindungen.
• Risiko: Gut versorgte Kieze werden teurer; ohne Mieterschutz kann die Idee Verdrängung verstärken (Complexity Science Hub Wien).
• Kritik: Manche sehen darin eine Einschränkung der Bewegungsfreiheit; fachlich geht es um Nähe, nicht um Verbote.

Schwammstadt: Klimaanpassung gegen Versiegelung

Eine Schwammstadt speichert Regen dort, wo er fällt (Grünflächen, Dachbegrünung, Mulden, unversiegelte Böden), statt ihn in die Kanalisation zu leiten. Das kühlt bei Hitze und schützt bei Starkregen. Fachleute erwarten in Berlin bis 2050 15–17 Starkregentage pro Jahr statt heute etwa 11; erst rund 3 % der Dächer sind begrünt (energiezukunft).

• Zielkonflikt: Jede Verdichtung, bebaute Brache und jeder bebaute Kleingarten versiegelt Fläche. Gerade die Flächen, die das Dossier als Baupotenzial nennt (Abschnitt 11), sind oft die, die die Stadt kühlen.
• Kosten: Dachbegrünung, Regenrückhaltung und Versickerung auf dem Grundstück verteuern den Neubau (Dachbegrünung ca. 40 €/m² Wohnfläche, Wert von 2014, Abschnitt 9).
• Mögliche Lösungen: höher statt breiter bauen, Parkplätze und Straßen entsiegeln, Aufstockung statt neuer Fläche, Ausgleich durch Entsiegelung an anderer Stelle.
• Sozialer Aspekt: Hitze trifft besonders Menschen in dichten, wenig begrünten Vierteln und in Dachwohnungen ohne Dämmung, oft Haushalte mit wenig Geld.

Berlin autofrei

Die Initiative „Volksentscheid Berlin autofrei“ wollte den privaten Autoverkehr innerhalb des S-Bahn-Rings stark einschränken, mit Ausnahmen für Handwerk, Lieferverkehr, Pflege und Menschen mit Behinderung. Der Berliner Verfassungsgerichtshof erklärte das Volksbegehren im Juni 2025 für zulässig (Entwicklungsstadt). Die Unterschriftensammlung endete am 8. Mai 2026 ohne Erfolg: Laut Berichten fehlten rund 35.000 der nötigen rund 175.000 Unterschriften; die Abstimmung am Wahltag fand daher nicht statt.

• Fläche: Parkplätze und Fahrspuren könnten Grün, Spielflächen oder Bauland werden.
• Baukosten: Berlin hat seit 1997 keine landesweite Stellplatzpflicht (Berliner Mieterverein); Tiefgaragen entstehen trotzdem oft für die Vermarktung oder durch Bebauungspläne. Rund die Hälfte der Haushalte hat kein Auto.
• Gerechtigkeit: Wer an den Rand verdrängt wird, braucht öfter ein Auto; strenge Regeln innen treffen teils gerade diese Menschen. Das Thema ist vorerst vom Tisch, die Frage bleibt: Wie viel Straßenraum braucht eine Stadt, die Wohnraum sucht?

Leere Läden, Kaufhäuser und Zentren

Berlin hat keine einzelne Innenstadt, sondern viele Zentren. „Sterbende Innenstädte“ zeigen sich hier eher als leere Kaufhäuser, Einkaufszentren und Ladenlokale in einzelnen Bezirkszentren.

• Umbau statt Leerstand: Frühere Kaufhäuser und Einkaufszentren werden zu Mischnutzungen, z. B. ein Hochhaus mit Wohnungen am Ring Center (Lichtenberg) oder Neubau mit Wohnungen am Park Center (Treptow) (Entwicklungsstadt). Wie bei Büros entsteht so eher wenig und teurer Wohnraum; Supermärkte zu überbauen hat mehr Potenzial (Abschnitt 11).
• Erdgeschosse: Lebendige Zentren brauchen Läden, Cafés, Praxen. Kaum regulierte Gewerbemieten verdrängen kleine Läden ähnlich wie Mieter.
• Eine Berliner Gesamtzahl zum Ladenleerstand gibt es nicht.

Einordnung: Alle fünf Themen zeigen denselben Zielkonflikt: mehr Wohnungen (dichter, mehr Fläche) gegen mehr Lebensqualität (Grün, Kühle, kurze Wege, weniger Verkehr). Am ehesten vereinbar sind beide Ziele dort, wo man auf schon versiegelter Fläche baut (Parkplätze, Supermärkte, Dächer, Kaufhäuser) und neue Quartiere von Anfang an gemischt, grün und gut angebunden plant.

Teil C: Lösungswege

Teil C ordnet die Lösungen nach drei Fragen: Wem gehören die Wohnungen (Abschnitt 7)? Wie schützt und nutzt man den Bestand besser (Abschnitt 8)? Und wie entstehen mehr Wohnungen, günstiger und an den richtigen Orten (Abschnitte 9 bis 11)? Abschnitt 12 fasst alle Maßnahmen in einer Übersicht zusammen.

7. Die Vergesellschaftung: Plan, Kosten, Wirkung

Die Vergesellschaftung könnte die Mieten von etwa 210.000 bis 240.000 Wohnungen dämpfen, sie schafft aber keine einzige neue Wohnung. Darin sind sich fast alle Studien einig, auch die der Befürworter. Strittig sind vor allem der Preis und die Nebenwirkungen.

Der Plan

• Gewinnorientierte Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin sollen den Rest abgeben, gegen Entschädigung nach Art. 15 GG.
• Betroffen wären etwa 8 bis 11 Konzerne, vor allem Vonovia/Deutsche Wohnen (ca. 130.000–140.000 Wohnungen), Heimstaden (ca. 20.000), Adler und Covivio (je ca. 17.000), TAG (ca. 9.000).
• 2021 stimmten 57,6 % im Volksentscheid dafür. Die Initiative hat 2025 einen eigenen Gesetzentwurf vorgelegt.
• Wohnungen, die nach einem Stichtag gebaut oder gekauft werden, sollen nicht betroffen sein. So sollen Konzerne weiter bauen können.

Hintergrund: Warum Berlin heute zurückkauft

• Nach 1990 verkaufte Berlin viele landeseigene Wohnungen, um Schulden zu senken. Am bekanntesten: Die GSW mit rund 65.000 Wohnungen ging 2004 an Finanzinvestoren; sie gehört heute zu Deutsche Wohnen/Vonovia. Der landeseigene Bestand sank von deutlich über 400.000 in den 1990er-Jahren auf rund 260.000 Mitte der 2000er (Größenordnung aus historischen Berichten, nicht einzeln geprüft).
• 2003 stoppte Berlin die Anschlussförderung für den Westberliner sozialen Wohnungsbau; viele Wohnungen fielen danach aus der Bindung.
• Seit 2016 kauft und baut das Land wieder: Ende 2025 hatten die Landeseigenen mit Berlinovo über 404.000 Wohnungen.
• Einordnung: Ein Teil der Vergesellschaftungsdebatte ist der Versuch, frühere Verkäufe rückgängig zu machen, nur zu viel höheren Preisen.

Was kostet es? Die Entschädigung

Niemand kennt den Preis sicher, denn es gibt kein Vorbild. Die Schätzungen reichen von etwa 8 bis 42 Mrd. Euro. Der Marktwert liegt bei rund 40 Mrd. Euro.

Wer rechnet	Summe	Methode / Annahme
Initiative DWE („faire Mieten“)	ca. 8 Mrd. €	Wert aus bezahlbaren Mieten
Initiative DWE (Studie 2025)	12–17 Mrd. €	refinanzierbar aus Mieten
IMK/Uni Mannheim/Uni Duisburg-Essen, Sept. 2026	13,5 Mrd. €	Ertragswert mit Mieten, die für kleine und mittlere Einkommen bezahlbar sind
Landesrechnungshof (Tragfähigkeit)	Grenze bei ca. 11 Mrd. €	darüber nur mit Zuschüssen oder höheren Mieten
Initiative (40–60 % des Marktwerts)	ca. 20 Mrd. €	Bodenwertsteigerungen werden abgezogen
Elif Eralp (Linke)	ca. 25 Mrd. €	40 % unter Marktwert
SPD (Krach, Wahlkampf)	20–30 Mrd. €	–
CDU Berlin	ca. 30 Mrd. €	–
Senat 2021	29–36 Mrd. €	amtliche Kostenschätzung
Landesrechnungshof (Entschädigung)	42 Mrd. €	voller Marktwert

Das Dilemma: Ist die Entschädigung zu niedrig, kann das Bundesverfassungsgericht das Gesetz kippen. Ist sie hoch, reichen die Mieten nicht, um die Kredite abzuzahlen. Dann muss der Landeshaushalt zuschießen, der schon ein strukturelles Defizit von rund 2 Mrd. € pro Jahr hat.

Die neue IMK-Studie (25.09.2026) von Dullien, Kaczmarczyk, Krebs und Truger rechnet so:

1. Die Wohnungen gehen an die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (nicht an eine neue Anstalt). Das halten die Autoren für das sicherste Modell.
2. Das Land gibt rund 4 Mrd. € Eigenkapital (per Kredit). Das gilt als „finanzielle Transaktion“ und fällt nicht unter die Schuldenbremse.
3. Die Unternehmen leihen sich weitere 9,5 Mrd. €.
4. Die Wohnungen bringen trotz Mietbindung 543 Mio. € Reinertrag pro Jahr. Zins und Tilgung kosten 345 Mio. €. Die Rechnung geht also auf, wenn die Entschädigung bei 13,5 Mrd. € bleibt.

Wem hilft es, wem nicht?

Gruppe	Wirkung	Quelle
Mieter der betroffenen Wohnungen	Mieten könnten im Schnitt um ca. 16 % sinken (1,24 €/m²); bei Vonovia nur ca. 6 %, bei Heimstaden ca. 32 %	Holm (Rosa-Luxemburg-Stiftung)
Alle Berliner Mieter	Nur ca. 12 % würden günstiger wohnen	empirica
Mieter im ganzen Mietspiegel	Gebremste Mieten im großen Bestand dämpfen über den Mietspiegel auch andere Mieten	IMK
Wohnungssuchende	Eher Nachteil: Wer günstig wohnt, zieht seltener um (ca. ein Drittel seltener). Es werden noch weniger Wohnungen frei.	empirica
Der Landeshaushalt	Je nach Entschädigung neutral bis stark belastet	IMK vs. Rechnungshof, Kiel Institut

Dazu kommt: Die betroffenen Konzerne haben ihre Wohnungen oft eher am Stadtrand, wo die Mieten niedrig sind. Vonovias Bestandsmiete (8,26 €/m²) liegt nur gut 50 Cent über dem Mietspiegel. Nach Daten des Legal-Tech-Anbieters Conny umgehen andere Vermieter die Mietpreisbremse deutlich öfter, zum Beispiel Heimstaden und Briefkastenfirmen von Fonds, aber auch Einzelvermieter.

Nebenwirkungen und Risiken

• Rechtsstreit: Der Bund will Vergesellschaftungen auf Landesebene per Gesetz verbieten. Juristen sind uneins, ob das verfassungsgemäß ist; die Linke und Söder haben Klagen angekündigt. Am Ende entscheidet wohl das Bundesverfassungsgericht.
• Koalition: Die SPD (Krach) lehnt Enteignungen ab, die Grünen unterstützen sie grundsätzlich. Die Initiative plant notfalls einen neuen Volksentscheid über ein fertiges Gesetz.
• Investitionen und Verwaltung: siehe die beiden folgenden Unterabschnitte.
• Chance: Mehr Wohnungen in öffentlicher Hand (laut dem Ökonomen Tom Krebs fast die Hälfte des Mietbestands, ähnlich wie in Wien) geben der Stadt mehr Einfluss auf Mieten, Sanierung und soziale Mischung.

Wer kümmert sich um Instandhaltung und Modernisierung, und wer zahlt?

Die Häuser müssen nach einer Vergesellschaftung weiter repariert und klimafreundlich saniert werden. Das ist in den Modellen teilweise mitgedacht. Die große Klimasanierung könnte aber fast so teuer werden wie die Entschädigung selbst.

Wer verwaltet?

• Gesetzentwurf der Initiative: Eine neue Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) übernimmt die Wohnungen. Für Verwaltung und Instandsetzung gibt es eine Übergangszeit von etwa eineinhalb Jahren. Beschäftigte der bisherigen Konzerne können übernommen werden. Mieterräte sollen mitbestimmen.
• IMK-Studie: Empfiehlt, die Wohnungen den sechs landeseigenen Gesellschaften zu geben. Diese verwalten Ende 2025 rund 374.000 Wohnungen (mit Berlinovo über 404.000) und haben Handwerker, Technik und Erfahrung. Sie müssten aber wachsen.
• Risiko: Eine neue Anstalt für über 200.000 Wohnungen aufzubauen ist schwer. Die Verwaltung könnte so beschäftigt sein, dass Neubau und Sanierung leiden (so warnt auch das IMK).

Was kostet die laufende Instandhaltung?

• Die Landeseigenen geben heute rund 20 €/m² pro Jahr für Instandhaltung und 10 €/m² für Modernisierung aus (Linksfraktion, Kommunales Programm energetische Sanierung).
• Im IMK-Modell ist das im Reinertrag schon abgezogen. Der Landesrechnungshof hielt die Folgekosten bei Entschädigungen über 11 Mrd. € nicht ohne Zuschüsse für finanzierbar.

Die große Unbekannte: Klimasanierung

• Berlin will bis 2045 klimaneutral sein. Mehr als 40 % des Berliner CO₂ kommen aus Heizung und Warmwasser in Gebäuden.
• Eine energetische Sanierung kostet laut Linksfraktion durchschnittlich rund 900 €/m². Für die landeseigenen Gesellschaften bedeutet das mehr als eine Verdopplung der Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung (Linksfraktion).
• Eigene Überschlagsrechnung: 210.000 Wohnungen mit 60–70 m² sind etwa 13–15 Mio. m². Bei 900 €/m² wären das rund 11–13 Mrd. € über 20 Jahre, also ungefähr so viel wie die IMK-Entschädigung. Die eingesparten Heizkosten (unter 1 €/m² im Monat) decken das nicht.

Wer zahlt das?

Weg	Wie	Problem
Mieter	Modernisierungsumlage: 8 % der Kosten pro Jahr auf die Miete (max. 3 €/m²)	widerspricht dem Ziel niedriger Mieten
Land	Zuschüsse oder Eigenkapital	belastet den Haushalt (Defizit ca. 2 Mrd. €/Jahr)
Bund / EU	Förderprogramme (KfW, BEG)	Förderung schwankt, reicht nicht für alles
Wohnungsunternehmen	aus den Mieten	geht nur bei niedriger Entschädigung

Einordnung: Die Klimasanierung muss sowieso bezahlt werden, auch wenn die Wohnungen bei Vonovia & Co. bleiben. Dann zahlen meist die Mieter über die Umlage. Die Frage ist also weniger ob, sondern wer zahlt. Ein öffentlicher Eigentümer kann „warmmietenneutral“ sanieren (Kaltmiete steigt nur so viel, wie Heizkosten sinken), braucht dafür aber öffentliches Geld. Ein Risiko gibt es auch vorher: Wenn die Konzerne mit Vergesellschaftung rechnen, investieren sie bis dahin vielleicht weniger, und der Staat übernimmt Häuser in schlechterem Zustand.

Wärmewende: Was kostet sie Mieter allgemein?

• Mieter mit neuer Gasheizung statt Wärmepumpe zahlen 2027–2045 laut Fraunhofer ISI und Öko-Institut (März 2026) rund 18.580 € mehr, von etwa 55 € (2035) bis 272 € (2045) im Monat, vor allem wegen steigender CO₂-Preise (Berliner Mieterverein; pv magazine). Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz erlaubt weiter Öl- und Gasheizungen mit steigendem Bio-Anteil; Mieterverbände warnen, die Vermieterseite begrüßt die Wahlfreiheit.
• Berlin muss eine kommunale Wärmeplanung vorlegen; die verbreitete Fernwärme ist preislich wenig reguliert. Einordnung: Die „zweite Miete“ entscheidet mit darüber, ob Wohnen bezahlbar bleibt, egal wem die Häuser gehören.

Schreckt die Vergesellschaftung Investoren ab?

Die meisten Fachleute erwarten, dass Investoren vorsichtiger werden. Wie stark, weiß niemand, weil es kein Vorbild gibt. Viele Studien dazu sind von der Wirtschaft beauftragt.

Was die Warner sagen:

• IW (Juni 2026): Eine Vergesellschaftung unter Marktwert wäre ein „erheblicher Vertrauensbruch“. Investoren würden sich aus Berlin zurückziehen, auch Steuereinnahmen würden sinken (IW). Die Studie wurde mit empirica von einer Initiative Berliner Banken vorgestellt.
• Banken: Von 80.844 neuen Wohnungen in Berlin (2020–2024) bauten private Investoren 50.348, also gut 62 %. Ohne sie gehe es nicht (DKB/Banken-Initiative). Kredite würden schon jetzt vorsichtiger vergeben.
• ifo (Aug. 2026): Schon die Erwartung neuer Regeln wirkt. Drei Jahre nach dem Ende des Mietendeckels waren Berliner Immobilien im Verhältnis zur Miete noch 10–15 % weniger wert als nach dem Trend anderer Großstädte zu erwarten. Investoren verschieben Neubau und Sanierung (BERLINboxx über ifo).
• Erfahrung mit dem Mietendeckel (2020/21): Die Zahl der inserierten Mietwohnungen halbierte sich (DIW). Rund 45 % der privaten Vermieter wollten nicht einmal kleine Renovierungen machen (IW-Umfrage).
• Politik: Bundesregierung (Merz, Hubertz) und Bayern warnen vor bundesweiten Folgen. Die Vonovia-Aktie fiel nach der Wahl.

Was dagegen spricht oder relativiert:

• Neubau ist ausgenommen: Wohnungen, die nach einem Stichtag gebaut werden, sollen nicht vergesellschaftet werden. Wer heute baut, wäre also rechtlich nicht betroffen, wenn das Gesetz so kommt.
• Die betroffenen Konzerne bauen ohnehin wenig: Ihr Geschäft ist vor allem der Bestand. Laut Bausenator Gaebler sagte 2023 der Vorstand eines großen privaten Wohnungsunternehmens, er baue nicht mehr, weil er nicht für 20–22 €/m² vermieten wolle. Wie viel der 62 % privaten Neubaus von den betroffenen Konzernen stammt, ist nicht belegt; vermutlich ist es ein kleiner Teil (eigene Einschätzung).
• Der Neubau-Einbruch hat andere Gründe: Zinsen und Baukosten. Bundesweit sank der Neubau 2025 um 18 %, auch in Städten ohne Vergesellschaftungsdebatte.
• Genehmigungen steigen: In Berlin stiegen die Baugenehmigungen 2025 um 40,7 %, mitten in der Debatte.
• Frühere Erfahrung: Die DIW-Evaluierung der Mietpreisbremse (2018) fand keine belastbaren Hinweise auf weniger Neubau.
• Öffentliche Bauherren: Wenn private Investoren weniger bauen, könnten landeseigene Gesellschaften und Genossenschaften mehr bauen, wenn sie Geld und Grundstücke bekommen.

Einordnung: Beides kann gleichzeitig stimmen. Ein dauerhaft schlechteres Investitionsklima ist ein echtes Risiko, vor allem wenn die Entschädigung weit unter Marktwert liegt und Gerichte jahrelang streiten. Gleichzeitig ist der heutige Neubau-Mangel vor allem eine Kostenfrage. Was das Risiko senken könnte: eine klare, gesetzlich festgeschriebene Ausnahme für Neubau, schnelle Rechtssicherheit durch das Bundesverfassungsgericht und ein starkes öffentliches Bauprogramm als Ersatz.

8. Den Bestand schützen und besser nutzen

Die Vergesellschaftung betrifft nur große Unternehmen. Für alle anderen Mietwohnungen geht es darum, Regeln besser durchzusetzen und den vorhandenen Wohnraum besser zu nutzen. Berlin hat dazu im Juli 2026 ein Mietenkataster beschlossen und das Zweckentfremdungsverbot verschärft; der Bund will Schlupflöcher bei möblierten, Kurzzeit- und Indexmieten schließen.

Das Mietenkataster

Das Abgeordnetenhaus hat am 2. Juli 2026 das Wohnraumsicherungsgesetz mit einem Gesetz für ein Wohnungs- und Mietenkataster beschlossen. Berlin ist damit das erste Bundesland mit einem solchen Register (Haufe). Es ist also nicht mehr nur geplant, aber noch nicht in Betrieb.

• Was: eine digitale, nicht öffentliche Datenbank aller dauerhaft vermieteten Wohnungen (rund 1,8 Mio. Mietverträge) mit Fläche, Ausstattung, Vermieter, Miete, Nebenkosten und Modernisierungsumlage.
• Zeitplan: ein Jahr Aufbau, danach 12 Monate für die Eintragung; vollständig frühestens um 2028 (eigene Schätzung).
• Wirkung und Strafen: Eine KI-gestützte Vorprüfung sucht zu hohe Mieten und informiert Vermieter und Behörde. Bußgelder bis 10.000 €, in schweren Fällen bis 100.000 €.
• Hintergrund: Die Mietpreisprüfstelle (seit März 2025) fand in über 93 % der geprüften Fälle eine zu hohe Miete; geprüft wurden aber nur gemeldete Fälle. Vorbilder: Skandinavien, Österreich, Schweiz.

Pro: Erstmals echte Daten über alle Mieten statt Stichproben. Die Mietpreisbremse wird überprüfbar. Mieter müssen nicht selbst klagen. Die Daten helfen auch der Planung (z. B. beim Mietspiegel und bei der Vergesellschaftungsdebatte).

Contra: Vermieterverband Haus & Grund spricht von einem „Bürokratiemonster“ und zweifelt an der Verfassungsmäßigkeit. Der Senat selbst hielt lange ein Bundesgesetz für nötig. Datenschutz-Fragen sind offen. Es braucht viel Personal in den Bezirken. Kleinvermieter haben zusätzlichen Aufwand.

Einordnung: Das Kataster schafft keine Wohnung und senkt keine legale Miete. Es kann aber illegale Mieten sichtbar machen und war eine Idee, auf die sich CDU und SPD einigen konnten.

Zweckentfremdung: Airbnb, Leerstand, Büros

Zweckentfremdung heißt: Eine Wohnung wird nicht zum Wohnen genutzt. Beispiele sind Ferienwohnungen (Airbnb und ähnliche Plattformen), langer Leerstand (über 3 Monate), Abriss ohne Ersatz oder Nutzung als Büro oder Praxis. In Berlin ist das seit 2014 verboten bzw. genehmigungspflichtig (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz).

• Wie viele Wohnungen? Niemand weiß es genau. Schätzungen liegen bei 10.000 bis 30.000 Ferienwohnungen (Grünen-Antrag 2025, Drucksache 19/2566); 2016 schätzte man 12.000 bis 28.000 (Berliner Mieterverein).
• Größenordnung: 0,5–1,5 % aller Wohnungen, aber so viel wie ein bis fast drei Jahre Neubau. Zahlen nach Bezirken fehlen; Berichte betreffen vor allem Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg.
• Erlaubt bleibt: ein Zimmer oder die eigene Wohnung kurz vermieten, mit Genehmigung und Registriernummer.
• Neu 2026: Seit Mai müssen Plattformen nach einer EU-Verordnung Daten liefern; seit Juli dürfen nach dem Wohnraumsicherungsgesetz auch Beauftragte der Bezirke Wohnungen betreten. Laut Oberverwaltungsgericht müssen auch Ferienwohnungen von vor 2014 wieder Wohnungen werden.
• Problem: wenig Personal in den Bezirken, oft gesenkte Bußgelder, jahrelange Verfahren.

Einordnung: Ferienwohnungen sind nicht die Hauptursache der Wohnungsnot, aber in Innenstadt-Kiezen spürbar, und jede zurückgeholte Wohnung ist sofort verfügbar. Mieterverbände und Grüne fordern mehr Personal und ein Verbot gewerblicher Ferienwohnungen. Airbnb warb schon 2016 für einfache Regeln; mehrere Vermieterklagen gegen das Verbot wurden abgewiesen.

Möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietung

Wie stark ist es gestiegen? Eine ältere Auswertung von ImmoScout24 (März 2022, Zeitraum 2018–2022) fand in Berlin mehr möblierte als unmöblierte Angebote; die Angebotsmiete möblierter Wohnungen stieg dort um 80 % auf 32,28 €/m² (Pressemitteilung). Der Mietenmonitor 2025 des Mieterbunds wertete rund 21.000 unmöblierte und rund 5.500 möblierte Inserate aus (Mai 2024 bis Oktober 2025), also etwa ein Fünftel möbliert (Berliner Mieterverein). Der Senat kennt die genaue Zahl der Wohnungen nicht; die IBB schätzt rund 8.000 möblierte Wohnungen auf Zeit, im Schnitt 55 m² groß (Senat, Drucksache 19/19140).

Wichtig: Gezählt werden Inserate, nicht Wohnungen. Möblierte Wohnungen auf Zeit werden mehrmals im Jahr inseriert und erscheinen deshalb häufiger. Die Zahlen widersprechen sich daher; der Trend nach oben ist aber unbestritten.

Miete: etwa doppelt so hoch wie unmöbliert, um 30 €/m² gegenüber ca. 15–16 €/m². Laut Berliner Mieterverein sind fast 70 % der möblierten Angebote im Altbau mutmaßlich unzulässig.

Warum lohnt es sich? Bei Verträgen „zum vorübergehenden Gebrauch“ gelten Mietpreisbremse und normaler Kündigungsschutz nicht. Bei längeren möblierten Verträgen musste der Möblierungszuschlag bisher nicht ausgewiesen werden; so ließ sich die Mietpreisbremse verschleiern.

Was dagegen geplant ist (Bundesrecht):

• Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 eine Mietrechtsreform beschlossen, erste Lesung im Juli 2026 (NWB): Kurzzeitvermietung ohne Mietpreisbremse nur noch bis 6 Monate; der Möblierungszuschlag muss ausgewiesen werden, sonst gilt die Wohnung als unmöbliert; bei Vollmöblierung gilt eine Pauschale von 10 % der Nettokaltmiete (Berliner Mieterverein).
• Der Bundesrat wollte strenger begrenzen (Zuschlag höchstens 1 % des Zeitwerts der Möbel pro Monat, Drucksache 21/3509); der Mieterbund fordert Mietpreisbremse und Kündigungsschutz auch für kurze Verträge.
• Berlin selbst kann vor allem kontrollieren: über Mietenkataster, Mietpreisprüfstelle, Bußgelder und Zweckentfremdungsverbot.

Einordnung: Möbliertes Wohnen auf Zeit ist ein wichtiges Schlupfloch der Mietpreisbremse. Die Reform schließt es teilweise; ob sie wirkt, hängt von Kontrolle und Beschluss im Bundestag ab (Stand: noch nicht verabschiedet).

Index- und Staffelmieten

Bei einer Indexmiete steigt die Miete mit der Inflation; bei einer Staffelmiete sind feste Erhöhungen vereinbart. Beide umgehen den Mietspiegel. Nach der hohen Inflation 2022/23 stiegen Indexmieten teils stark. Die Mietrechtsreform 2026 sieht für angespannte Märkte einen Deckel von 3,5 % pro Jahr für Indexmieten vor (VDIV). Wie viele Berliner Neuverträge Index- oder Staffelmieten haben, ist nicht amtlich erfasst; das Mietenkataster könnte das künftig zeigen.

Umwandlung in Eigentum und Eigenbedarf

• Nach einer Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung steigt das Risiko einer Eigenbedarfskündigung; oft steigen auch die Mieten, weil der Käufer seinen Kaufpreis finanzieren muss (Berliner Mieterverein).
• Berlin verbietet Umwandlungen in Häusern mit mehr als fünf Wohnungen grundsätzlich (Ausnahmen möglich, Grundlage § 250 Baugesetzbuch). Der Senat hat am 11. November 2025 die Umwandlungsverordnung bis Ende 2030 und die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert (Berliner Zeitung).
• In Milieuschutzgebieten brauchen Umwandlungen zusätzlich eine Genehmigung. Nach Einführung der Genehmigungspflicht gingen Umwandlungen deutlich zurück (Berliner Mieterverein).
• Eine amtliche Statistik zu Eigenbedarfskündigungen gibt es nicht.

Wohnungstausch: Wer bietet ihn an, und funktioniert er?

Wohnungstausch ist eine gute Idee mit sehr kleiner Wirkung. 2025 gab es bei den landeseigenen Gesellschaften rund 300 genehmigte Tausche, bei etwa 374.000 Wohnungen. Das sind weniger als 0,1 % des Bestands.

Wer bietet Tausch an?

Anbieter	Angebot	Seit
Landeseigene Gesellschaften (degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land, WBM, Berlinovo)	Tauschbörse inberlinwohnen.de; beide Parteien übernehmen die alte Miete des anderen	2018
Landeseigene Gesellschaften	Wohnungswechsel-Programm: Wer sich um mindestens 1 Zimmer und 10 m² verkleinert, bekommt bis zu 3 Angebote in 12 Monaten, ohne doppelte Miete beim Umzug; zunächst nur innerhalb der eigenen Gesellschaft (Berliner Mieterverein)	Sept. 2025
Genossenschaften	Tausch auch zwischen 44 Genossenschaften bundesweit, Geschäftsanteile werden übertragen	–
Private Portale (z. B. tauschwohnung.com)	Tauschgesuche; Vermieter muss zustimmen	–
Private Vermieter	kein Anspruch; oft Ablehnung oder neue, höhere Miete	–

Zahlen 2025 (vorläufig): Laut Senat gab es 296 erfolgreiche Tausche: Gewobag 111, degewo 74 (von 117 Anträgen), Gesobau 41 (von 82), Howoge 38 (von 117), WBM 23 (von 66), Stadt und Land 9 (Drucksache 19/26328). Am Anfang der Tauschbörse waren es nur 12. Zahlen zum Verkleinerungs-Programm fehlen noch.

Warum nutzen es so wenige?

• Es muss genau passen: Zwei Haushalte müssen gleichzeitig die Wohnung des anderen wollen, im gleichen Kiez, mit passender Größe.
• Ältere wollen bleiben: Umzug ist anstrengend, das Umfeld wichtig; kleine Wohnungen am Rand oder ohne Aufzug sind keine Alternative.
• Kleiner ist oft nicht billiger: außer bei Tausch mit Mietübernahme. Private Vermieter müssen nicht zustimmen und sehen oft keinen Vorteil.
• Formales und Bekanntheit: fehlender WBS, Einkommen, anstehende Sanierung; bei der Gesobau springt meist ein Tauschpartner ab. Mieterverbände kritisieren, dass die Angebote kaum bekannt sind.

Pro und Contra Recht auf Wohnungstausch: Linke und Mieterbund fordern ein gesetzliches Recht wie in Österreich (§ 13 Mietrechtsgesetz). Vermieterverbände (GdW, IVD) und Juristen halten das für einen Eingriff in die Vertragsfreiheit; in Österreich gilt das Recht als „totes Recht“, weil es kaum genutzt wird. Eine Studie für den Bundestag sagt: Ohne Geld (z. B. Umzugshilfe) und Anreize funktioniert Tausch nicht.

Einordnung: Tausch kann einzelnen Familien sehr helfen und kostet fast nichts. Für den Gesamtmarkt bringt er bisher wenig. Mehr Wirkung hätte er wohl nur mit passenden, barrierefreien kleinen Wohnungen im gleichen Kiez, mit Umzugshilfe und mit Mietgarantie.

9. Warum Neubau so teuer ist und wie er günstiger werden kann

Regeln für den Bestand verteilen vorhandenen Wohnraum gerechter, schaffen aber keine neue Wohnung. Dafür braucht es Neubau, und der scheitert in Berlin vor allem an den Kosten.

Ein neuer Quadratmeter Wohnung kostet in Großstädten heute rund 5.400 €. Damit braucht der Bauherr mindestens 18 € Kaltmiete pro m², nur um seine Kosten zu decken (ARGE Kiel via BBU). Serielles Bauen und einfachere Standards könnten die Kosten um 1.000 €/m² oder mehr senken. Zinsen und Grundstückspreise lösen sie aber nicht.

Die Kostentreiber

Treiber	Zahl	Quelle
Baupreise im Wohnungsbau	+51 % seit Ende 2019	GdW
Bauzinsen	etwa vervierfacht seit 2021 (von ca. 1 % auf über 4 %)	GdW, Krautreporter
Tariflöhne Bau	+41 % (West) / +53 % (Ost) 2010–2024	Krautreporter
Grundstücke	in guten Lagen bis zu einem Drittel der Kosten	Krautreporter
Normen und Standards	ca. 4.000 Baunormen; sie verteuerten den m² um ca. 600 €	ARGE/IFB (bauwirtschaftsnah)
Schallschutz	Aufwand seit 2015 verdreifacht	ARGE/IFB
16 Landesbauordnungen	ein genehmigter Haustyp scheitert im Nachbarland	Krautreporter

Woraus setzen sich die Kosten zusammen?

Das eigentliche Gebäude (Rohbau, Ausbau, Technik) macht rund zwei Drittel der Kosten aus, das Grundstück etwa ein Fünftel. Planung, Gutachten und Gebühren kommen dazu. Ein CBRE-Vergleich europäischer Metropolen nennt für Deutschland im Schnitt 5.150 €/m² Wohnfläche (Stand Dezember 2023; die ARGE Kiel nennt für 2026 rund 5.400 €/m²) (Haufe):

Kostenblock (nach DIN 276)	€/m² Wohnfläche	Anteil
Bauwerk: Rohbau, Ausbau, Technik (KG 300/400)	3.420	ca. 66 %
Grundstück (KG 100)	1.010	ca. 20 %
Baunebenkosten: Planung, Gutachten, Finanzierung, Gebühren (KG 700)	490	ca. 10 %
Rest: Erschließung, Außenanlagen u. a. (eigene Differenzrechnung)	ca. 230	ca. 4 %
Summe Gestehungskosten	5.150	100 %

Deutschland hat laut CBRE die höchsten Baunebenkosten der untersuchten Länder (Polen: 75 €/m²). Für Hamburg ermittelte die ARGE Kiel 2019 ähnliche Anteile: Grundstück ca. 20 %, Bauwerk ca. 65 %, Nebenkosten ca. 9 %.

Innerhalb des Gebäudes hat sich die Gewichtung verschoben (ARGE Kiel, Mehrfamilienhaus, €/m² Wohnfläche, Walberg 2019):

Bereich	2000	Ende 2018	Anstieg
Rohbau (Wände, Decken, Dach)	527	743	+41 %
Ausbau konstruktiv (Fenster, Böden, Innenwände)	332	570	+72 %
Ausbau technisch (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro)	124	305	+146 %
Baunebenkosten (Planung, Gutachten)	211	353	+67 %

Die Haustechnik ist am stärksten gestiegen, vor allem wegen Energiesparvorgaben. Der Rohbau-Anteil fiel von 54 % (2000) auf 46 % (2014). Aktuelle Zahlen für 2026 in dieser Gliederung habe ich nicht gefunden; seit 2019 sind die Preise noch einmal um rund 50 % gestiegen.

Typische Einzel-Kostentreiber (ARGE, Mehrfamilienhaus, je m² Wohnfläche, Werte von 2014): Tiefgarage ca. 290 €, Keller ca. 120 €, Aufzug ca. 70 €, Dachbegrünung ca. 40 €. Tiefgaragen entstehen in Berlin ohne landesweite Stellplatzpflicht meist aus Vermarktungsgründen oder durch Bebauungspläne (Abschnitt 6).

Serielles und modulares Bauen

Beim seriellen Bauen werden Häuser nach festen Typen geplant und oft mehrfach gebaut. Beim modularen Bauen werden ganze Teile (Wände, Räume) in der Fabrik vorgefertigt und auf der Baustelle zusammengesetzt.

• Kosten: Die Modellhäuser der GdW-Rahmenvereinbarung 2.0 (2023) kosten 2.370 bis 4.370 €/m², im Median rund 3.200 €/m² (Haufe). Das ist deutlich unter dem heutigen Durchschnitt von über 5.000 €/m².
• Zeit: Die Teile entstehen in der Fabrik, während auf der Baustelle schon das Fundament gemacht wird. Kürzere Bauzeit spart Zinsen.
• Weniger Fachkräfte: Die Fabrik braucht weniger Handwerker auf der Baustelle.
• Grenzen: Es lohnt sich erst bei vielen gleichen Häusern. Die Typen passen nicht auf jedes Grundstück. Ohne eine bundesweite „Typengenehmigung“ muss jedes Bundesland neu prüfen. Kritiker fürchten eintönige Architektur.
• Berlin: Die landeseigenen Gesellschaften haben schon modulare Unterkünfte (MUF) gebaut. Sie wären die natürlichen Abnehmer für große Serien.

Standards senken: der Gebäudetyp E

Der Gebäudetyp E (E = einfach oder experimentell) ist kein Haustyp, sondern eine Rechtsänderung. Bauherr und Baufirma dürfen vereinbaren, dass das Haus nur die gesetzlichen Mindeststandards erfüllt, nicht alle üblichen Komfort-Normen. Bisher drohten dann Klagen wegen Mängeln. Laut Schwäbisch Hall liegt der Gesetzentwurf seit dem 8. Juni 2026 im Bundestag; andere Meldungen nennen den Kabinettsbeschluss erst für Ende 2026, der genaue Stand ist unklar (Schwäbisch Hall).

• Beispiele: dünnere Betondecken, weniger Schallschutz innerhalb der Wohnung, unbeheizte Treppenhäuser, einfache Lüftung statt Lüftungsanlage, Wände ohne extra Außendämmung.
• Ersparnis: In Pilotprojekten in Bayern, Bremen und Hamburg rund 30 % der Baukosten. ARGE/IFB schätzen bis zu 1.000 €/m².
• Sicherheit bleibt: Brandschutz, Statik und Mindest-Schallschutz gelten weiter.

Pro: schneller und billiger bauen; weniger Material (gut fürs Klima); weniger Angst vor Klagen.

Contra und offene Fragen:

• Eine Garantie für niedrigere Mieten gibt es nicht. Die Ersparnis kann auch beim Investor bleiben.
• Die Bauindustrie selbst warnt vor einer „Zwei-Klassen-Gesellschaft“ beim Wohnen.
• Weniger Dämmung kann höhere Heizkosten und mehr CO₂ bedeuten.
• Weniger Schallschutz kann zu Streit zwischen Nachbarn führen.
• Der Bundesgerichtshof (Bausenat) und Verbraucherschützer fordern, dass Käufer und Mieter klar informiert werden und zustimmen müssen.

Fazit: Günstigere Baukosten sind nötig, damit Neubau überhaupt wieder unter 12–15 € Miete möglich wird. Ohne günstiges Bauland, niedrige Zinsen (z. B. Förderkredite) und Bindungen für bezahlbare Mieten entsteht daraus aber nicht automatisch bezahlbarer Wohnraum.

10. Boden, Rendite und Spekulation

Ein großer Kostenblock, den Bauherren kaum beeinflussen können, ist der Boden. Dazu kommt die Frage, wie stark Gewinne und Spekulation Preise und Mieten treiben, und ob man sie begrenzen kann.

Kann man Grundstückspreise senken?

Ja, aber nur langsam und meist nur dort, wo die öffentliche Hand selbst Boden besitzt oder Baurecht vergibt. In Berlin hat sich der durchschnittliche Bodenpreis zwischen 2014 und 2018 verdreifacht (Berliner Mieterverein); in guten Lagen macht der Boden bis zu einem Drittel der Kosten aus.

Instrument	Wie es wirkt	Wer entscheidet	Pro	Contra
Erbbaurecht	Land verkauft nicht, sondern verpachtet für 60–99 Jahre; der Bauherr zahlt Zins statt Kaufpreis	Land Berlin (macht das bereits)	kein hoher Kaufpreis, Boden bleibt öffentlich	Banken finanzieren ungern, Erbbauzins kann teuer sein
Konzeptvergabe	Landesgrundstück geht an das beste Konzept (z. B. Genossenschaft, niedrige Miete), nicht an den Höchstbietenden	Land	günstige Mieten gesichert	Land verzichtet auf Einnahmen
Bodenfonds / Bodenbevorratung	Land kauft früh und günstig Flächen und hält sie	Land	langfristig günstiges Bauland	braucht viel Geld vorab
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme	Bodenwert wird vor der Planung „eingefroren“; Gewinne aus Baurecht gehen an die Stadt	Land/Bezirk (Baugesetzbuch)	wirkt direkt auf den Preis	aufwendig, oft Rechtsstreit
Kooperative Baulandentwicklung („Berliner Modell“)	Wer Baurecht bekommt, muss Sozialwohnungen und Infrastruktur mitbauen	Land	Wertsteigerung wird geteilt	kann Projekte unattraktiv machen
Grundsteuer C	höhere Steuer auf baureife, aber unbebaute Grundstücke; Spekulation wird teurer	Land (Senat hat sich 2026 dafür entschieden, Senatsverwaltung für Finanzen)	mobilisiert Baulücken	Wirkung in anderen Ländern bisher klein
Bodenwertsteuer / Planungswertausgleich	Steuer auf den Bodenwert oder auf Wertsteigerung durch Baurecht	Bund	dämpft Spekulation grundsätzlich	politisch umstritten, nicht in Sicht
Vorkaufsrecht	Stadt kauft statt Spekulant	Bund (seit Urteil 2021 stark eingeschränkt)	schützt einzelne Häuser	teuer, wenig Wirkung auf Preise
Mehr Bauland, höher bauen	mehr Wohnungen pro m² Boden senken den Bodenanteil pro Wohnung	Land, Bezirke	wirkt auf Angebot	Konflikt mit Grün, Klima, Nachbarn

Einordnung: Linke und Mieterverbände setzen auf öffentlichen Boden, Erbbaurecht und Abschöpfung. CDU und Wirtschaft setzen eher auf mehr Bauland, dichtere Bebauung und weniger Auflagen. Beides kann sich ergänzen: Mehr Bauland senkt den Druck, öffentliches Eigentum sichert die Preisbindung.

Treiben Gewinne und Spekulation die Kosten?

Eine belastbare Gesamtzahl („Gewinne machen X % der Miete aus“) gibt es nicht. Die Teilzahlen zeigen: Im Neubau ist der Gewinn derzeit ein kleinerer Kostenblock, im Bestand und beim Boden spielen Rendite und Spekulation eine größere Rolle.

Bereich	Was die Zahlen zeigen	Quelle
Neubau	In einer älteren Kalkulation (Bundestagsanhörung 2016, Kosten von damals) ist der Gewinn des Erstellers mit 5 % angesetzt (121 von 2.422 €/m²). Branchenübliche Margen liegen je nach Risiko etwa bei 5–20 %; eine verlässliche Statistik fehlt. Eigene Rechnung: Fiele eine Marge von 10 % weg, sänke eine nötige Neubaumiete von ca. 18 € auf ca. 16 €/m².	BFW/ARGE
Neubau aktuell	Projektentwickler bauen kaum, weil sich Projekte nicht rechnen. Das Problem ist eher zu wenig als zu viel Gewinn.	Abschnitt 9
Bestand	Bestandsmieten: Landeseigene ca. 6,82 €/m², große private Bestandshalter ca. 8,39 €/m² (+1,57 €). Neuverträge: Landeseigene 7,25 €, Private 9,24 €/m². Nicht der ganze Unterschied ist Gewinn (Lage, Baujahr, politische Vorgaben).	PwC, Holm/Bernt
Boden	Bodenpreis in Berlin 2014–2018 verdreifacht. In Wien zeigt eine Studie: Seit 2008 kaufen vor allem Privatunternehmen Bauland, die Preise stiegen stark.	TU Wien
Weiterverkauf	Laut SPD treibt der schnelle Weiterverkauf von Beständen Preise und damit mittelbar Mieten.	Tagesspiegel

Wäre eine Gewinnbegrenzung ein Hebel? Es gibt Vorbilder:

Modell	Regel	Ergebnis
Alte Wohnungsgemeinnützigkeit (bis 1990)	Rendite max. 4 %, dafür keine Steuer	einst ca. 3 Mio. gebundene Wohnungen, heute nur noch ca. ein Drittel
Neue Wohngemeinnützigkeit (seit 2025)	freiwillig, Steuervorteil	bisher nur ca. 105.000 Mieter erwartet
Österreich	Kostenmiete (nicht höher, nicht niedriger als die Kosten), Gewinnbeschränkung, Vermögensbindung	laut WIFO preisdämpfend, auch auf den übrigen Markt (WIFO)
SPD Berlin (Plan Jan. 2026)	Mieten- und Ausschüttungsdeckel über Art. 15 GG; max. 4 % „Mieten-Gewinn“; Neubau, Kleinvermieter, Landeseigene, Genossenschaften ausgenommen	noch nicht umgesetzt; Kanzlei Noerr hält es für verfassungsrechtlich nicht haltbar (Noerr)

Gegen Spekulation gibt es außerdem: Grundsteuer C, Share Deals schließen, die 10-jährige Spekulationsfrist ändern, Wertsteigerungen durch Baurecht abschöpfen.

• Pro: Mieten im erfassten Bestand bleiben dauerhaft niedriger (Wien); schnelle Weiterverkäufe lohnen sich nicht; Überschüsse fließen in Instandhaltung und Neubau statt an Aktionäre; keine Milliarden-Entschädigung.
• Contra: Liegt die erlaubte Rendite unter den Kapitalkosten (Zinsen über 4 %), investiert niemand; rechtlich riskant (Mietendeckel 2021 gescheitert); Wien wirkt nur zusammen mit Förderung, günstigem Boden und Steuerbefreiung; Ausweichen möglich (weniger Instandhaltung, möbliert vermieten, Umwandlung in Eigentum); hoher Kontrollaufwand.

Einordnung: Gewinnbegrenzung wirkt am besten freiwillig gegen Gegenleistung (Steuerbefreiung, Boden im Erbbaurecht, Förderkredite), wie in Wien. Als Zwang für bestehende Konzerne ist sie rechtlich riskant. Gegen Spekulation ist der Boden wohl der wirksamste Hebel.

11. Wo kann Berlin noch bauen? Flächen und Potenziale

Auch günstiger Neubau braucht Fläche. Dieser Abschnitt zeigt, wo Berlin noch bauen kann und welche Zielkonflikte (Grün, Klima, Nachbarschaft, siehe Abschnitt 6) dabei entstehen.

Berlin hat auf dem Papier genug Flächen: Der Senat sieht für 2026–2040 einen Bedarf von 211.000 Wohnungen und geplante Bauflächen für rund 213.000 (Fortschrittsbericht StEP Wohnen 2040). Das Problem ist weniger die Fläche als die Umsetzung: Geld, Zinsen, Baukosten, Planungszeit. Rund 85 % des Potenzials liegen auf schon genutzten Flächen (Verdichtung, Umbau).

Potenzial	Größe	Einschätzung
Große Flächen im Wohnbauflächen-Informationssystem (ab 50 Wohnungen)	ca. 93.000 Wohnungen	theoretisch realisierbar (Senat, Okt. 2025)
Kleine Vorhaben (unter 50 Wohnungen), Lücken, Dachausbau	ca. 4.000 Wohnungen pro Jahr	laut StEP Wohnen 2040
24 neue Stadtquartiere (z. B. Schumacher Quartier, Blankenburger Süden, Buckower Felder)	ca. 61.000 Wohnungen	dauern oft 10–20 Jahre
Genehmigt, aber noch nicht gebaut („Bauüberhang“, Ende 2024)	49.554 Wohnungen	schnellster Hebel, wenn Finanzierung klappt
Leere Büros in Randlagen	bis zu 30.000 Wohnungen (theoretisch)	teuer, siehe unten
Tempelhofer Feld (Rand)	4.700 (Plan 2014) bis 20.000+ (Ideen 2026)	per Gesetz verboten
Kleingärten mit Baurecht/anderer Nutzung im FNP	8.251 Parzellen (landeseigen)	politisch sehr umstritten

Verdichtung, Lücken und Aufstockung

Verdichtung heißt: mehr Wohnungen auf schon bebauter Fläche. Beispiele sind Dachausbau, Aufstockung, Bau in Höfen oder auf Parkplätzen von Supermärkten. Vorteil: Straßen, Leitungen, Bus und Bahn sind schon da. Nachteil: weniger Grün, mehr Hitze, oft Widerstand der Nachbarn (zum Zielkonflikt mit der Schwammstadt siehe Abschnitt 6). Berlin hat seit Dezember 2024 ein „Schneller-Bauen-Gesetz“, das Genehmigungen beschleunigen soll.

Verwaltung und Planungsdauer: In Berlin teilen sich Senat und zwölf Bezirke die Zuständigkeit für Bebauungspläne und Baugenehmigungen; das führt oft zu „Behörden-Pingpong“. Der Senat hat 2025 eine Verwaltungsreform (neues Landesorganisationsgesetz) beschlossen: klarer Zuständigkeitskatalog, mehr Steuerungsrechte für den Senat, Ressourcen für die Bezirke (Senat). Dazu kommen der Bau-Turbo des Bundes (§ 246e BauGB). Eine amtliche Durchschnittsdauer für Bebauungspläne gibt es nicht; große Verfahren dauern erfahrungsgemäß mehrere Jahre.

Baulücken, Brachen, Dächer und Problemhäuser

Amtliche Gesamtzahlen zu Brachen, Baulücken und verfallenen Häusern fehlen; große Brachen sind im Wohnbauflächen-Informationssystem erfasst (Tabelle oben). Der Wohnungsleerstand ist mit geschätzt 0,8–2,1 % sehr niedrig (Berlin.de). Die Zahlen unten sind theoretische Obergrenzen; gebaut wird meist weit weniger.

Potenzial	Schätzung	Quelle / Grundlage	Einordnung
Baulücken (privat und öffentlich)	bis zu 162.000 Wohnungen theoretisch; davon mittelfristig ca. 27.000, langfristig ca. 26.000	Baulückenkataster-Vorschlag von FDP und CBRE aus offenen Bezirksdaten und Luftbildern (Haufe)	politischer Vorschlag mit Maklerfirma, Daten teils veraltet
Eingeschossige Supermärkte überbauen	20.000–36.000 Wohnungen auf ca. 330 Märkten	Deutschland-Studie 2019, TU Darmstadt und Pestel-Institut (GdW)	im Auftrag von Bau- und Immobilienverbänden; Eigentümer (Handelsketten) müssen mitmachen
Dachaufstockung von Wohnhäusern	bundesweit 1,1–1,5 Mio. Wohnungen, v. a. auf Häusern von 1950–1990; keine Berliner Zahl	TU Darmstadt / Pestel (Berliner Mieterverein)	Berlin hat viele solche Häuser (West-Sozialbau, Ost-Plattenbau)
Tatsächlich gebaut in bestehenden Gebäuden	730 Wohnungen (2024), 1.481 (2025)	Amt für Statistik	so viel passiert heute wirklich pro Jahr
Problem- bzw. „Schrottimmobilien“	keine Gesamtzahl; Bezirke melden jeweils einzelne bis wenige Dutzend Häuser	Senat, Antwort 2025 (Drucksache 19/22280); auch der Bund hat keine Übersicht	für die Wohnungsmenge kaum relevant, für die Menschen darin aber sehr

Schlüsse aus der Art der Berliner Bebauung:

• Gründerzeit-Altbau (innen): Dachböden sind oft schon ausgebaut; Denkmalschutz und Statik begrenzen weitere Etagen.
• Flachdach-Bauten von 1950–1990 (West-Sozialbau, Ost-Plattenbau): das größte Aufstockungspotenzial. Allein vom Ost-Typ Q3A gibt es 28.600 Wohnungen; auf Häusern mit 392 Wohnungen sollten in Leichtbauweise 298 neue entstehen. Grenzen: Statik, fehlende Aufzüge, Baulärm. Eigene Annahme: Zwei Wohnungen auf 5 % der rund 147.000 Mehrfamilienhäuser ergäben etwa 15.000 Wohnungen, gut ein Jahr Neubau.
• Einfamilienhaus-Gebiete: Rund 174.000 Häuser mit nur einer Wohnung (gut 8 % der Wohnungen) brauchen viel Fläche; Teilung oder Anbau sind möglich, aber langsam.
• Erfahrung: 2011–2014 entstanden nur rund 500 Dachwohnungen pro Jahr. Das Potenzial ist groß, die Umsetzung klein (Kosten, Genehmigungen, Eigentümer).

Büros zu Wohnungen

• Leerstand: Im 1. Quartal 2026 standen 8,4 % der Büroflächen leer, knapp 2 Mio. m² (Entwicklungsstadt); GSG/bulwiengesa erwarten 9,3 % für 2026. Trotzdem kommen 2025/26 rund 840.000 m² neue Büros dazu.
• Potenzial und Grenzen: rechnerisch bis zu 30.000 Wohnungen in Randlagen. Der Umbau kostet bis zu 3.700 €/m², danach sind oft Mieten um 20 €/m² nötig; Büros sind tief und haben zu wenig Fenster, Bäder und Leitungen. Der Senat erwartet nur einen sehr geringen Beitrag (Entwicklungsstadt).
• Fazit: Seit 2026 fördert die KfW „Gewerbe zu Wohnen“ (rund 300–360 Mio. €). Sinnvoll für einzelne Gebäude, Wohnheime und Mikroapartments, kein Massenhebel für Familienwohnungen.

Kleingärten

Berlin hat rund 70.700 Kleingärten auf etwa 2.900 Hektar, das sind 3 % der Stadtfläche (Berlin.de). 56.280 davon liegen auf Landesflächen. Seit Februar 2026 schützt ein Gesetz diese Gärten. Ausnahmen sind nur mit Zustimmung des Abgeordnetenhauses möglich, z. B. für bezahlbare Wohnungen. Einzelne Projekte laufen trotzdem, etwa 270 Wohnungen in Biesdorf oder 190 im Märkischen Viertel.

• Für Bebauung: große, oft gut erschlossene Flächen in der Stadt.
• Dagegen: Kleingärten kühlen die Stadt, speichern Regen, sind Orte für Natur und Nachbarschaft und für Menschen ohne Balkon. Die Nachfrage ist viel größer als das Angebot.

Tempelhofer Feld

Das Feld ist rund 300 Hektar groß. 2014 stimmten 64,3 % gegen die Randbebauung; seitdem verbietet ein Gesetz jede Bebauung. Damals waren 4.700 Wohnungen geplant. Heute reichen die Ideen bis zu 20.000 oder 21.400 Wohnungen.

• Die CDU (Evers) will das Gesetz ohne neuen Volksentscheid ändern. Die SPD hat sich im Wahlprogramm dagegen ausgesprochen. Die Linke lehnt eine Bebauung mehrheitlich ab, ist intern aber nicht ganz einig.
• Eine IHK-Umfrage (Mai 2026) sieht 59 % Zustimmung für eine maßvolle Randbebauung.
• Landschaftsarchitekten (bdla) sagen: Die Flächen im StEP reichen, das Feld wird nicht gebraucht. Es ist wichtig für Klima, Erholung und Frischluft.
• Einordnung: Selbst 20.000 Wohnungen wären etwa ein Jahr Neubaubedarf. Sie würden frühestens in vielen Jahren fertig. Das Feld ist eher ein Symbol als die Lösung.

Flughafen Tegel (TXL)

Auf dem früheren Flughafengelände entsteht das Schumacher Quartier mit rund 5.000 Wohnungen auf Landesflächen, mit Straßenbahnanschluss (Berlin.de). Daneben entsteht der Forschungs- und Industriepark „Berlin TXL – The Urban Tech Republic“. Für TXL Nord nimmt der StEP weitere rund 3.000 Wohnungen an. Tegel zeigt, wie es gehen kann: eine große Landesfläche, ein Masterplan, Mischung aus Wohnen und Arbeiten. Es zeigt aber auch, wie lange es dauert: Der Flughafen schloss 2020.

Berlin und Brandenburg als eine Region

• Brandenburg hatte Ende 2025 rund 1,40 Mio. Wohnungen; 2025 kamen rund 5.900 Neubauwohnungen dazu, allein in Potsdam-Mittelmark rund 900 (Börse Express mit Daten des Statistikamts). Nach Berlin pendeln täglich rund 408.900 Beschäftigte ein.
• Chance: Flächen, Siedlungsentwicklung entlang der S- und Regionalbahnen, Arbeitsplätze bei Tesla und am BER. Risiko: mehr Pendelverkehr, Flächenverbrauch, überlastete Infrastruktur am Rand.
• Einordnung: Eine gemeinsame Wohnungsbau- und Verkehrsplanung beider Länder wird fast überall gefordert, ist aber bisher wenig verbindlich.

12. Alle Maßnahmen im Überblick

Keine Maßnahme löst die Wohnungskrise allein. Fast alle Fachleute empfehlen eine Mischung: schnell wirkender Schutz für Mieter, mehr öffentlicher und gemeinnütziger Bestand und deutlich mehr günstiger Neubau. Viele Hebel liegen beim Bund, nicht bei Berlin.

Maßnahme	Wer entscheidet	Wirkt nach	Kosten für den Staat	Was sie bringt	Vorgeschlagen von
Vergesellschaftung	Land (Bund will verbieten)	Jahre (Klagen)	8–42 Mrd. € Entschädigung	direkte Mietdämpfung für ca. 12 % der Mieter (empirica), evtl. indirekt über den Mietspiegel (IMK); mehr öffentlicher Einfluss	Linke, Grüne, DWE, IMK
Ankauf von Wohnungen durch Landesgesellschaften	Land	sofort	Marktpreise, teurer als Entschädigung	Bestand wächst ohne Rechtsstreit	Mieterverein, frühere Senate
Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten stärken	Bund (Baugesetzbuch)	Monate	hoch pro Haus	Schutz einzelner Häuser	Mieterbewegung, Grüne
Fusionsverbot / große Vermieter aufteilen	Bund (Kartellrecht)	Jahre	gering	weniger Marktmacht	DIW (Kholodilin)
Landesgesellschaften und Genossenschaften stärken (Eigenkapital, Grundstücke)	Land	3–10 Jahre	mittel bis hoch	mehr dauerhaft günstige Wohnungen, mehr Wettbewerb	DIW, IMK, Mieterverein
Neue Wohngemeinnützigkeit ausbauen	Bund	Jahre	Steuerverzicht	dauerhaft günstige Mieten	Krautreporter, Sozialverbände
Sozialwohnungen mit Dauerbindung (statt 15–40 Jahre)	Bund/Land	3–10 Jahre	hoch (Forderung: 50 Mrd. € Sondervermögen)	dauerhaft bezahlbar	Bündnis Soziales Wohnen
Mietspiegel-Reset / Mietdeckel	Bund	sofort	gering	stoppt Mietanstieg im Bestand	DIW (Reset auf 2014), Linke (bundesweiter Deckel)
Mietpreisbremse konsequent durchsetzen, Taskforce Mietwucher; Möblierungszuschlag und Kurzzeitvermietung regeln (Mietrechtsreform 2026, Bund)	Land (Vollzug)	sofort	gering	weniger illegale Mieten	Linke, Mieterverein, Conny-Daten
Lücke Bestands- zu Angebotsmiete verkleinern	Bund	Jahre	gering	mehr Umzüge, mehr freie Wohnungen	empirica (Simons)
Wohnungstausch für Ältere/Familien	Land, Gesellschaften	sofort	gering	bessere Verteilung	Fachdebatte
Gebäudetyp E, serielles Bauen	Bund, Branche	2–5 Jahre	gering	Baukosten –20 bis –30 %	Bundesregierung, GdW, Bauindustrie
Schneller genehmigen (Bau-Turbo, Schneller-Bauen-Gesetz)	Bund, Land, Bezirke	1–3 Jahre	gering	schnellerer Bau	alle Parteien
Bauland günstig vergeben (Erbbaurecht, Konzeptvergabe)	Land	Jahre	Einnahmeverzicht	günstigere Mieten im Neubau	Stadtplaner, Genossenschaften
Büros umbauen, Dachaufstockung	Eigentümer, Bund (Förderung)	1–3 Jahre	Förderung	einige zehntausend Wohnungen, eher teuer	Grüne, CDU, KfW
Neue Quartiere (Tegel, Blankenburg), evtl. Tempelhofer Feld	Land	10–20 Jahre	hoch (Erschließung)	viele Wohnungen	Senat, CDU (Tempelhof)
Wohngeld erhöhen	Bund/Land	sofort	laufend hoch	hilft Haushalten sofort; laut Krautreporter landet ein Teil bei den Vermietern	Bundesregierung

Lesehilfe: Maßnahmen oben in der Tabelle verändern, wem Wohnungen gehören. Maßnahmen in der Mitte verändern, wie viel Miete gezahlt wird. Maßnahmen unten verändern, wie viele Wohnungen es gibt. Für eine Entspannung braucht es alle drei Gruppen.

Zum Vergleich: Hamburg. Hamburg setzt seit 2011 auf ein „Bündnis für das Wohnen“ mit der Wohnungswirtschaft und den Drittelmix (je ein Drittel Sozialwohnungen, frei finanzierte Miet- und Eigentumswohnungen). In guten Jahren baute Hamburg (1,9 Mio. Einwohner) rund 10.000 Wohnungen pro Jahr, z. B. 9.805 im Jahr 2019. 2025 waren es nur noch rund 6.000 (–28 %), ähnlich stark gesunken wie in Berlin (Entwicklungsstadt). Von 2007 bis 2021 waren in Hamburg etwa 21 % der neuen Wohnungen Sozialwohnungen, in Berlin nur 8 % (Bulwiengesa, laut Tagesspiegel). Ein verlässliches Bündnis mit festen Quoten kann also mehr geförderten Neubau bringen; gegen hohe Zinsen und Baukosten hilft es aber auch dort nicht.

Teil D: Bewertung und Vorschlag

Teil D wägt ab: Pro und Kontra der großen Wege, die Interessen der Akteure, die konservative und wirtschaftsfreundliche Sicht und zum Schluss ein Kompromissvorschlag. Die Abschnitte 13 bis 15 stellen Positionen dar, Abschnitt 16 ist eine Einschätzung von Claude.

13. Pro und Kontra der großen Wege

Die Debatte dreht sich im Kern um sechs Wege. Keiner ist eindeutig richtig oder falsch; sie unterscheiden sich darin, was sie schnell, was sie langfristig und für wen sie bewirken.

Weg	Pro	Contra	Wer vertritt ihn vor allem
Vergesellschaftung	schnell mehr öffentlicher Bestand; Mieten dort gedämpft; mehr Einfluss auf Sanierung und Mischung	keine neue Wohnung; Kosten 8–42 Mrd. €; jahrelanger Rechtsstreit; Risiko für Investitionsklima	Linke, Grüne, DWE, Mieterverbände, IMK
Strenge Mietregulierung (Mietspiegel-Reset, Kataster, Mietpreisbremse durchsetzen)	wirkt sofort im Bestand; kaum Kosten für den Staat	weniger Umzüge; Vermieter investieren weniger; kaum Wirkung auf das Angebot; meist Bundesrecht	Linke, SPD, Mieterverbände, DIW (Reset)
Öffentlicher Bau und Ankauf (Landesgesellschaften, Genossenschaften)	dauerhaft günstige Mieten; Staat kann auch in Krisen bauen	braucht viel Geld; auch öffentliche Bauherren haben hohe Baukosten; Ankauf schafft keine neuen Wohnungen	SPD, Grüne, Linke, Mieterverbände
Private Neubau-Offensive und Deregulierung (Gebäudetyp E, Bauland, Steueranreize, schnellere Verfahren)	mehr Wohnungen insgesamt; nutzt privates Kapital; entlastet langfristig	Neubau ist teuer, hilft Geringverdienern erst spät; Gefahr der Zwei-Klassen-Standards; Flächenverbrauch	CDU, FDP, Wirtschaft, Bauindustrie, IW
Bodenpolitik (Erbbaurecht, Bodenfonds, Grundsteuer C)	senkt Kosten an der Wurzel; Wertsteigerung bleibt öffentlich	wirkt erst in Jahren; braucht Geld oder Bundesgesetze	Mieterverbände, Stadtplaner, Teile von SPD/Grünen/Linken
Bestand besser nutzen (Tausch, Zweckentfremdung, Aufstockung, Büros)	schnell und günstig; kein neuer Flächenverbrauch	bisher kleine Mengen; Umsetzung schwierig	parteiübergreifend

14. Wer sagt was? Akteure und Interessen (cui bono)

Fast jede Zahl in dieser Debatte kommt von jemandem mit Interessen. Das macht die Zahl nicht falsch, aber man sollte wissen, wer rechnet und wer bezahlt. Am neutralsten sind amtliche Statistiken und der Landesrechnungshof.

Akteur	Position	Interesse / Nähe	Wie lesen?
Amt für Statistik, Destatis	keine	gesetzlicher Auftrag	Grundlage; Methoden beachten (Zensus vs. Melderegister)
Landesrechnungshof	skeptisch bei Kosten über 11 Mrd. €	Schutz des Haushalts	seriös, blickt vor allem auf Finanzen
Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“	dafür	Mieter, politisches Ziel	Entschädigung eher niedrig gerechnet
Linke, Grüne	dafür (Linke: Bedingung für Koalition)	Wählerbasis Mieter, Klima	Kosten eher niedrig, Wirkung eher hoch angesetzt
SPD	gespalten, Spitze (Krach) dagegen	Koalitionsoptionen nach links und zur CDU	Position kann sich in Verhandlungen ändern
CDU, AfD, FDP	dagegen; CDU für Bebauung des Tempelhofer Felds	Eigentum, Investoren, Neubau	Kosten eher hoch angesetzt, Risiken betont
Bundesregierung (Merz, Hubertz)	will Vergesellschaftung verbieten	Investitionsklima	politisch motiviert, rechtlich umstritten
IMK / Hans-Böckler-Stiftung; Rosa-Luxemburg-Stiftung (Holm)	eher dafür	gewerkschafts- bzw. Linke-nah	solide Methoden, günstige Annahmen; Mietsenkung von 16 % ist eine Modellrechnung
DIW (Kholodilin, Fratzscher)	skeptisch, schlägt Alternativen vor	öffentlich finanziert, unabhängig	kritisch gegenüber beiden Seiten
empirica, IW, Kiel Institut, PwC	skeptisch bis dagegen	Auftraggeber aus Banken, Wirtschaft und Immobilienbranche (bei empirica unklar)	Auftraggeber und Annahmen prüfen
Vonovia, Deutsche Wohnen, Adler, Heimstaden	dagegen	eigene Vermögenswerte, Aktienkurs	direkt betroffen
BBU, GdW, ZIA, IHK, Bankenverbände	dagegen	Vermieter, Bauwirtschaft, Kredite (BBU vertritt auch Landeseigene und Genossenschaften)	Interessenvertretung
Berliner Mieterverein, Mieterbund	dafür bzw. für mehr Regulierung	Mieter	Interessenvertretung
ARGE / IFB, Hersteller von Gebäudetechnik	für weniger Normen bzw. gegen Gebäudetyp E	Bauwirtschaft bzw. Absatz von Technik	Ersparnis- und Risikozahlen interessengeleitet
Conny (Legal Tech)	liefert Daten zur Mietpreisbremse	verdient an Mietrückforderungen	interessant, aber nicht repräsentativ
ZEIT-Autoren (Rohwetter, Piesker), Reddit	skeptisch bzw. gemischt	Meinungs- und Analysestücke, persönliche Sicht	Tendenz bzw. Stimmungsbild, keine Faktenquelle

Tipp zum Lesen von Studien: Frage immer (1) Wer hat die Studie bezahlt? (2) Mit welcher Methode wurde gerechnet (Ertragswert oder Marktwert)? (3) Welche Zahlen fehlen? (4) Sagen auch Studien der „Gegenseite“ etwas Ähnliches? Wenn ja, ist die Aussage wahrscheinlich robust. Beispiel: Dass Vergesellschaftung keine neuen Wohnungen schafft und dass Neubau nötig ist, sagen IMK, DIW, empirica und Kiel Institut gleichermaßen.

15. Ausblick aus konservativer und wirtschaftsfreundlicher Sicht

Dieser Abschnitt stellt die Sicht von CDU, Wirtschaftsverbänden und marktorientierten Ökonomen dar, so wie ihre Vertreter sie selbst begründen. Die Gegenargumente folgen am Ende.

Die Ausgangslage aus dieser Sicht

Bei der Wahl am 20. September 2026 wurde die Linke mit 25,7 % stärkste Kraft, vor CDU (18,8 %), AfD (16,3 %), Grünen (14,3 %) und SPD (12,1 %). Möglich sind Linke–Grüne–SPD oder CDU–Grüne–SPD. Die Sondierungen laufen; Mitte Oktober soll klar sein, ob verhandelt wird. Aus konservativer Sicht entscheidet sich damit, ob Berlin auf Bauen oder auf Umverteilen setzt.

Die Kernargumente

1. Die Krise ist eine Angebotskrise. Es fehlen Wohnungen. Vergesellschaftung, Mietendeckel oder Kataster verteilen den Mangel nur anders. Dass Vergesellschaftung keine Wohnung schafft, bestätigen auch IMK und DIW.
2. Ohne privates Kapital geht es nicht. 62 % der neuen Berliner Wohnungen 2020–2024 bauten private Investoren. Der Haushalt hat schon ein Defizit von rund 2 Mrd. € pro Jahr; Milliarden für Entschädigungen fehlen für Schulen, Polizei, Verkehr.
3. Verlässlichkeit ist Standortpolitik. Eigentum ist im Grundgesetz geschützt. Schon die Debatte senkt laut ifo die Immobilienwerte und lässt Banken zögern. Ein Präzedenzfall in Berlin könnte bundesweit Investitionen bremsen, auch in Energiewende und Infrastruktur.
4. Regulierung hat Nebenwirkungen. Beim Mietendeckel halbierte sich die Zahl der inserierten Mietwohnungen (DIW); wer günstig wohnt, zieht nicht um. Profitiert haben laut PwC eher Haushalte in besseren Lagen.
5. Der Staat macht Bauen teuer. Normen, Auflagen, Stellplatzvorgaben in Bebauungsplänen, lange Verfahren und hohe Baunebenkosten (laut CBRE die höchsten der untersuchten europäischen Länder) sind politisch gemacht und können politisch gesenkt werden.
6. Eigentum stabilisiert. Berlin hat mit 17 % eine der niedrigsten Eigentumsquoten. Wer selbst nutzt, ist vor Mieterhöhungen geschützt, sorgt fürs Alter vor und bleibt im Kiez. Die FDP schreibt: „Eigentum schützen statt Eigentümer drangsalieren“; die CDU will „zusätzliche Regularien verhindern“ (Haus & Grund, Wahlprüfsteine).

Was diese Sicht für Berlin vorschlägt

• Mehr bauen: mehr Bauland, dichter und höher bauen, Randbebauung des Tempelhofer Felds (CDU, Evers), neue Quartiere schneller entwickeln.
• Schneller genehmigen: Schneller-Bauen-Gesetz, Bau-Turbo, verbindliche Fristen, mehr Personal in Bauämtern, digitale Verfahren.
• Billiger bauen: Gebäudetyp E, serielles Bauen, weniger Normen, weniger Stellplatzvorgaben.
• Eigentum fördern: Grunderwerbsteuer deutlich senken bzw. Freibeträge für Ersterwerber (CDU-Programm; BdSt), IBB-Förderkredite ausbauen, Baukindergeld.
• Investitionen anreizen: Sonderabschreibungen für Mietwohnungsbau, verlässlicher Rechtsrahmen, Bundesgesetz gegen Vergesellschaftung.
• Kooperation statt Konfrontation: Wohnungsbündnis mit der Wohnungswirtschaft, Selbstverpflichtungen statt Enteignung.
• Gezielt schützen statt pauschal regulieren: Wohngeld, Sozialwohnungen und konsequentes Vorgehen gegen Mietwucher. Bemerkenswert: Das Mietenkataster und die Mietpreisprüfstelle wurden unter dem CDU-geführten Senat beschlossen.
• Region denken: Berlin und Brandenburg gemeinsam planen, Bahnverbindungen ins Umland ausbauen, damit Wohnen außerhalb attraktiv wird.

Ausblick aus dieser Sicht

• Szenario Linke–Grüne–SPD mit Vergesellschaftung: Erwartet werden Klagen von Konzernen, Bayern und eventuell des Bundes, jahrelange Unsicherheit, steigende Finanzierungskosten und weniger privater Neubau. Die Mieten im übrigen Markt würden eher weiter steigen.
• Szenario CDU–Grüne–SPD: Fokus auf Neubau, Verfahren, Tempelhofer Rand; die Vergesellschaftung würde nicht umgesetzt, die Initiative würde aber einen neuen Volksentscheid anstreben.
• Langfristig: Sinken Zinsen und Baukosten, kommt der private Neubau zurück, wenn der Rahmen verlässlich ist. Dann könnten in 10–15 Jahren mehr Wohnungen entstehen, als der Staat allein je bauen könnte.

Gegenargumente zu dieser Sicht

• Sickereffekte sind umstritten: Dass teurer Neubau über Umzugsketten günstige Wohnungen freimacht, ist in sehr angespannten Märkten kaum belegt; frei werdende Wohnungen werden oft teurer weitervermietet (Berliner Mieterverein mit Verweis auf BBSR).
• Privater Neubau ist teuer: Bei 18–20 € Kaltmiete im Neubau hilft er Haushalten mit kleinem und mittlerem Einkommen kaum.
• Die Krise entstand trotz Markt: In den Jahren mit sehr niedrigen Zinsen und günstigem Kapital stiegen die Berliner Angebotsmieten stark (Median 2012: 7,20 €/m², 2022: 11,54 €/m², laut Land Berlin), obwohl privat gebaut wurde. Kritiker sehen darin ein Zeichen, dass der Markt allein nicht reicht.
• Eigentum ist für viele unerreichbar: Bei rund 5.000–5.500 €/m² Kaufpreis helfen Steuersenkungen vor allem Haushalten mit Eigenkapital.
• Mehrheiten: Der Volksentscheid 2021 und mehrere Umfragen (sogar eine im Auftrag von Vonovia) zeigen Mehrheiten für Vergesellschaftung. Ein Bundesverbot gegen den Willen einer Landesmehrheit ist verfassungsrechtlich umstritten.
• Wien als Gegenbeispiel: Dort hält ein großer öffentlicher Bestand die Mieten seit Jahrzehnten niedrig, ohne dass Investoren die Stadt meiden.

Einordnung: Beide Seiten haben belastbare Argumente. Weitgehend unstrittig ist: Ohne deutlich mehr Neubau entspannt sich der Markt nicht, und ohne öffentlichen oder gemeinnützigen Bestand bleibt bezahlbares Wohnen für viele unerreichbar. Strittig ist vor allem, in welcher Reihenfolge, mit wessen Geld und mit welchem Risiko.

16. Lösungsvorschlag: Ein Berliner Wohnkompromiss

Dieser Abschnitt ist ein Vorschlag von Claude, keine Position einer Partei. Er baut auf den Fakten im Dokument auf und versucht, die belastbaren Argumente beider Seiten zu verbinden: mehr bauen (Kernforderung von CDU und Wirtschaft) und mehr dauerhaft bezahlbarer Bestand (Kernforderung von Linke, Grünen, Mieterverbänden). Die Grundidee: Gewinnbegrenzung und öffentlicher Bestand vor allem freiwillig und gegen Gegenleistung, Vergesellschaftung nur als gezielte Rückfallebene.

Die Leitlinien

1. Bauen und Schützen gleichzeitig. Ohne Neubau keine Entspannung, ohne geschützten Bestand keine soziale Mischung (darin sind sich fast alle Studien einig).
2. Rechtssicherheit vor Symbolik. Lieber Maßnahmen, die vor Gericht halten, als solche, die jahrelang blockiert sind.
3. Gegenleistung statt Zwang. Wer sich an Gemeinwohl-Regeln bindet, bekommt Vorteile (Boden, Kredite, Steuern).
4. Den Bestand zuerst nutzen. Drei Viertel der Wohnungen von 2076 stehen schon heute.

Säule 1: Mehr bauen, schneller und günstiger

• Realistisches Ziel: ca. 14.000–16.000 Wohnungen pro Jahr (Bedarf laut Stadtentwicklungsplan ca. 14.000), statt eines unerreichten 20.000-Ziels.
• Bauüberhang aktivieren: Knapp 50.000 genehmigte, aber nicht gebaute Wohnungen. Zwischenfinanzierung über die IBB, wenn Projekte nur am Zins scheitern.
• Landeseigene als Motor: mindestens 5.000 Neubauwohnungen pro Jahr (2025: 4.692), finanziert über Eigenkapital vom Land (zählt als finanzielle Transaktion nicht unter die Schuldenbremse, siehe IMK).
• Billiger bauen: Gebäudetyp E und serielles Bauen konsequent nutzen, vor allem bei Landeseigenen und Genossenschaften. Bedingung bei geförderten Projekten: Die Ersparnis muss in niedrigere Mieten gehen.
• Weniger Kostentreiber: Tiefgaragen und Stellplatzvorgaben in Bebauungsplänen nur wo nötig (eine landesweite Pflicht gibt es nicht); verbindliche Genehmigungsfristen; mehr Personal in Bauämtern.
• Neue Quartiere zügig: Tegel (Schumacher Quartier) und weitere Stadtquartiere mit fester Quote: mindestens 50 % gemeinwohlorientiert (Landeseigene, Genossenschaften, Gemeinnützige).
• Tempelhofer Feld: Keine Bebauung ohne neuen Volksentscheid. Wenn überhaupt, dann nur ein schmaler Rand, ausschließlich gemeinwohlorientiert, die große Freifläche bleibt.
• Kleingärten: Schutzgesetz bleibt; Ausnahmen nur für 100 % bezahlbaren Wohnungsbau mit Ersatzfläche. Generell: zuerst auf schon versiegelter Fläche bauen (Parkplätze, Supermärkte, Dächer), neue Quartiere als Schwammstadt und 15-Minuten-Stadt planen (Abschnitt 6).

Säule 2: Boden als Schlüssel

• Kein Verkauf von Landesboden mehr; Vergabe nur im Erbbaurecht und per Konzeptvergabe (bestes Konzept statt höchster Preis).
• Bodenfonds aufbauen, der früh und günstig Flächen kauft.
• Grundsteuer C auf baureife, aber unbebaute Grundstücke einführen (der Senat hat sich bereits dafür entschieden).
• Bei neuen Quartieren den Bodenwert vor der Planung festschreiben (städtebauliche Entwicklungsmaßnahme), damit Wertsteigerung der Allgemeinheit zugutekommt.
• Im Bund einsetzen: Share Deals schließen, Vorkaufsrecht wiederherstellen.

Säule 3: Ein „Gemeinwohl-Pakt“ statt pauschaler Enteignung

Das ist der Kern des Kompromisses. Er ersetzt die Vergesellschaftung aller Konzerne mit über 3.000 Wohnungen durch ein Stufenmodell:

Stufe	Was passiert	Für wen
1. Freiwilliger Pakt	Große Vermieter verpflichten sich vertraglich für z. B. 20 Jahre: Mietsteigerung im Bestand höchstens Inflation, Ausschüttung begrenzt (Richtwert 4 % wie bei der alten Gemeinnützigkeit), feste Instandhaltung pro m², Anteil Wohnungen für Haushalte mit Wohnberechtigungsschein, keine Verkäufe an Finanzinvestoren. Gegenleistung: Bauland im Erbbaurecht und Förderkredite für Neubau, Planungssicherheit, Ausnahme von Stufe 3.	alle großen Vermieter
2. Kauf statt Enteignung	Landeseigene kaufen Bestände zu einem verhandelten Preis nahe am Ertragswert, besonders von Unternehmen, die verkaufen wollen oder in Finanznot sind (2025 kauften die Landeseigenen bereits 4.609 Wohnungen).	verkaufsbereite Eigentümer
3. Gezielte Vergesellschaftung	Ein Vergesellschaftungsgesetz nach Art. 15 GG gilt nur für Bestände, deren Eigentümer den Pakt ablehnen und nachweislich systematisch gegen Regeln verstoßen (z. B. viele Mietwucher-Fälle im Mietenkataster, vernachlässigte Instandhaltung). Neubau ab Stichtag ist gesetzlich ausgenommen. Das Gesetz wird früh vom Bundesverfassungsgericht geprüft (Normenkontrolle).	Eigentümer mit nachgewiesenen Verstößen

Warum das ein Kompromiss ist: Die Linke und die Initiative bekommen einen wachsenden Gemeinwohlbestand, Gewinnbegrenzung und ein echtes Vergesellschaftungsinstrument. CDU und Wirtschaft bekommen Rechtssicherheit, die Neubau-Ausnahme und einen freiwilligen Weg statt pauschaler Enteignung. Die Entschädigungskosten sinken, weil nur ein Teil der Bestände betroffen ist.

Risiken und Kritik: Die Initiative wird das als Verwässerung des Volksentscheids kritisieren; Konzerne werden Stufe 3 als Drohkulisse sehen. Ob genug Unternehmen beim Pakt mitmachen, ist offen. Ohne die glaubhafte Stufe 3 würde der Pakt wohl kaum unterschrieben.

Säule 4: Mieter im Bestand schützen

• Mietenkataster schnell und datenschutzsicher umsetzen; Mietpreisprüfstelle und Bezirke personell stärken; Mietwucher konsequent ahnden.
• Zweckentfremdung stoppen: EU-Plattformdaten nutzen, mehr Personal; Ziel: einen großen Teil der geschätzt 10.000–30.000 Ferienwohnungen zurückholen (so viel wie 1–3 Jahre Neubau).
• Landeseigene: Leistbarkeitsversprechen (max. 27 % des Einkommens) beibehalten und bekannter machen.
• Kein neuer Landes-Mietendeckel (rechtlich gescheitert), aber Bundesratsinitiative für eine strengere Kappungsgrenze in angespannten Märkten. Die Mietrechtsreform 2026 (Möblierungszuschlag, Kurzzeitverträge bis 6 Monate, Indexmiete max. 3,5 %) über Kataster und Prüfstelle konsequent durchsetzen.
• Klimasanierung warmmietenneutral: Kaltmiete steigt höchstens so viel, wie Heizkosten sinken; Lücke über Bundes- und Landesförderung, serielle Sanierung.

Säule 5: Den Bestand besser nutzen

• Ein gemeinsamer Tauschpool aller Landeseigenen und Genossenschaften, mit Mietgarantie, Umzugsprämie und Umzugshilfe für Ältere.
• Kleine, barrierefreie Wohnungen im Kiez gezielt für Ältere bauen, damit große Wohnungen für Familien frei werden.
• Aufstockungsprogramm für Flachdach-Bauten von 1950–1990, zuerst bei Landeseigenen, seriell geplant.
• Büros umbauen, wo es passt (Wohnheime, Mikroapartments), mit KfW-Programm „Gewerbe zu Wohnen“.

Säule 6: Gemeinnützigkeit stärken und Eigentum ermöglichen

• Berliner Gemeinnützigkeits-Bonus: Landesboden, IBB-Kredite und Förderung bevorzugt für Unternehmen und Genossenschaften mit Gewinnbegrenzung und Dauerbindung (statt Bindung nur für 15–40 Jahre).
• Langfristiges Ziel: etwa die Hälfte der Mietwohnungen in gemeinwohlorientierter Hand, ähnlich wie in Wien.
• Eigentum für Selbstnutzer: Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber, gegenfinanziert durch das Schließen von Share Deals; Mietkauf-Modelle bei Genossenschaften.

Finanzierung (Größenordnung)

• Eigenkapital für Landeseigene per Kredit (zählt nicht unter die Schuldenbremse, IMK-Modell); Mieten tragen Zins und Tilgung.
• Einnahmen aus Grundsteuer C und Erbbauzinsen; Bundesmittel für Sozialwohnungen (2026: 4 Mrd. €, 2027: 5 Mrd. € bundesweit).
• Weniger Entschädigung als beim Vollmodell, weil Stufe 3 nur einen Teil betrifft.
• Offen: Die genauen Kosten hängen von Ankaufspreisen, Zinsen und Teilnahme am Pakt ab; dafür gibt es noch keine belastbare Rechnung.

Zeitplan

Phase	Maßnahmen
Sofort (0–1 Jahr)	Mietenkataster starten, Zweckentfremdung verfolgen, Bauüberhang aktivieren, Pakt-Verhandlungen beginnen, Grundsteuer C beschließen, Tauschpool aufbauen
Mittelfristig (1–5 Jahre)	Gezieltes Vergesellschaftungsgesetz mit Normenkontrolle, Ankäufe, Bodenfonds, Gebäudetyp E und serielles Bauen im großen Stil, Aufstockungsprogramm, Tegel bauen
Langfristig (5–15 Jahre)	Neue Quartiere fertig, Gemeinwohlanteil steigt Richtung 50 %, Klimasanierung des Bestands, regionale Planung mit Brandenburg

Was der Vorschlag nicht lösen kann

• Zinsen und Baupreise bestimmt der Markt bzw. der Bund und die EZB, nicht Berlin.
• Zuzug bleibt hoch; wächst Berlin schneller als erwartet, reicht auch dieses Paket nicht.
• Mietrecht ist Bundesrecht; viele Hebel brauchen Mehrheiten im Bundestag.
• Zeit: Neubau und Bodenpolitik wirken erst nach Jahren; kurzfristig helfen vor allem Schutz, Rückholung von Ferienwohnungen und Wohngeld.

Einordnung: Kein Paket macht Berlin schnell billig. Ein Kompromiss wie dieser hätte aber Chancen auf eine Mehrheit über politische Lager hinweg, weil jede Seite ihren Kernpunkt behält und auf ihre umstrittenste Forderung (pauschale Enteignung bzw. reine Marktlösung) verzichtet.

Anhang

Der Anhang fasst die Prüfung von Zahlen und Quellen zusammen und nennt alle Quellen.

Prüfprotokoll: Was ist belegt, was ist Meinung?

Das Dossier wurde zweimal gegen die Quellen geprüft (inhaltlich und nach journalistischen Kriterien), alle 92 Links wurden aufgerufen. Die meisten Zahlen sind belegt; Fehler wurden korrigiert, Unsicheres ist im Text markiert.

• Korrigiert und präzisiert: Die Baukosten-Zahl stammt von der ARGE Kiel (nicht vom Kiel Institut), die 13,5 Mrd. € vom IMK (nicht vom DIW); Berlin hat seit 1997 keine landesweite Stellplatzpflicht; das Zitat „Eigentum schützen statt Eigentümer drangsalieren“ stammt von der FDP; Sanierungskosten rund 900 €/m²; Bestandszahlen der Landeseigenen und fehlende Jahresangaben aktualisiert. Urheber wurden ergänzt, wertende Begriffe neutral formuliert, Verallgemeinerungen auf das Belegte reduziert.
• Wo Zahlen auseinandergehen: Angebotsmieten von 11,54 bis 17,38 €/m² je nach Jahr, Quelle und Methode (alle zeigen: Neuverträge kosten etwa doppelt so viel wie der Bestand); bei möblierten Wohnungen werden Inserate gezählt, nicht Wohnungen; Einwohner 3,70 Mio. (Zensus-Basis) gegenüber rund 3,9 Mio. (Melderegister); Entschädigung 8 bis 42 Mrd. € je nach Methode, eine „richtige“ Zahl gibt es erst nach einem Urteil.
• Einschätzungen: Alle Absätze „Einordnung“ und die markierten eigenen Rechnungen (Klimasanierung 11–13 Mrd. €, Aufstockung 15.000 Wohnungen, drei Viertel der Wohnungen von 2076, 40,5 m² pro Kopf) sind Einschätzungen von Claude; Abschnitt 16 ist ein Vorschlag.
• Quellenlage: Viele Studien haben Auftraggeber oder Nähe (IW, empirica und Kiel Institut: Wirtschaft und Banken; IMK: gewerkschaftsnah; Holm: Linke-nah; Initiative DWE: selbst beauftragt). Mietzahlen kommen oft von Mieterverbänden, Investitionsrisiken oft von der Wirtschaft; amtliche Quellen wurden bevorzugt. Einige Zahlen stammen aus Nachrichtenportalen, einige Daten sind älter (ARGE 2014/2019, Baulückenkataster, Ferienwohnungen 2016). Die ZEIT-Texte von Rohwetter und Piesker sind Meinungs- bzw. Analysestücke gegen die Vergesellschaftung, der von Iser ist ausgewogener. Zwei Umfragen widersprechen ihren Auftraggebern (IHK: 59 % für eine Tempelhof-Randbebauung; Vonovia: 56 % für Vergesellschaftung), was sie eher glaubwürdiger macht.
• Nicht automatisch prüfbar: vier ZEIT-Artikel, der Reddit-Thread und die Senatsseite „Neue Stadtquartiere“ (Abrufsperre); bitte von Hand öffnen.
• Vor einer Veröffentlichung: Originalstudien von IW, Kiel Institut, empirica und ifo lesen; ZEIT-Zitate am Original prüfen; Stellungnahmen von Vonovia, Initiative DWE und Senat einholen; Stand der Koalitionsgespräche aktualisieren.

Quellen

Ausgangsartikel:

• ZEIT, Marilena Piesker: „Was senkt die Mieten wirklich? Enteignung ist es nicht“, 18.09.2026
• ZEIT, Jurik Caspar Iser: „Warum Neubau allein nicht reicht“, 20.09.2026
• ZEIT, Mathis Gann und Isabelle Daniel: „Stimmt es, dass in Berlin Wohnungen vergesellschaftet werden könnten?“, 22.09.2026
• ZEIT, Marcus Rohwetter: „Acht Milliarden? 36 Milliarden? Egal, Berlin zahlt alles“, 01.10.2026
• Tagesspiegel: „Über diesen Plan streitet ganz Deutschland“, 20.09.2026
• Krautreporter, Marie Vandenhirtz: „Warum der Staat lieber Vermieter bezahlt …“, 17.07.2026
• Reddit r/berlin: „3 Predictions, die auch ein Linke-geführter Senat nicht einfach mal beschließen kann“, Sept. 2026

ZEIT und Tagesspiegel teils hinter Bezahlschranke.

Amtliche Daten und Parlament:

• Amt für Statistik: Wohnungsbestand Berlin 2025
• Amt für Statistik: Statistischer Bericht F I 1 – j/25
• Amt für Statistik: Baugenehmigungen 2025
• Amt für Statistik: Einpersonenhaushalte 2025
• Amt für Statistik: Bevölkerung Ende 2025 · Amt für Statistik: Mikrozensus Wohnen 2022
• Destatis: 44,0 Mio. Wohnungen Ende 2025
• Senat: Bevölkerungsprognose 2024–2040
• Senat: Beschluss StEP Wohnen 2040 (September 2024)
• Senat: Neue Stadtquartiere
• Berlin.de: Berlin braucht Wohnungen
• Senat: Schriftliche Anfrage zu Wohnbaupotenzialen (Okt. 2025)
• Senatswirtschaftsverwaltung: Pendler 2025
• Berlin.de: Kleingarten-Sicherungsgesetz
• Senat: Antwort zu Wohnungstausch und Leistbarkeitsversprechen, Juni 2026
• Senat: Bestand der Landeseigenen 2025
• Senatsverwaltung für Finanzen: Grundsteuer C
• Senat: Möbliertes Wohnen auf Zeit, Drucksache 19/19140
• Bundestag: Bundesrats-Entwurf möblierter Wohnraum
• Senat: Verwaltungsstrukturreform
• Senatsverwaltung: Umweltzone innerhalb des S-Bahn-Rings

Studien, Verbände und Fachquellen:

• Hans-Böckler-Stiftung/IMK: Vergesellschaftung von Wohnbeständen, 25.09.2026
• PwC-Whitepaper Vergesellschaftung
• IW: Auswirkungen der Vergesellschaftung (2026)
• DKB / Banken-Initiative, Juni 2026
• Rosa-Luxemburg-Stiftung: Eigentümerstruktur Berlin (Zensus 2022)
• DIW Wochenbericht 1+2/2026: Wohnfläche
• ARGE Kiel via BBU: Baukosten
• ARGE Kiel (Walberg 2019): Kostentreiber im Wohnungsbau
• Schwäbisch Hall: Gebäudetyp E
• Complexity Science Hub: 15-Minuten-Stadt und soziale Ungleichheit
• Linksfraktion: Kommunales Programm energetische Sanierung
• Haus & Grund: Wahlprüfsteine 2026
• Bund der Steuerzahler: Wahlprogramme 2026
• VDIV: Deckel für Indexmieten
• Berliner Mieterverein: Richtwerte Wohnfläche · Mietbelastung · Ankauf und Vorkaufsrecht · Wohnungswechsel-Programm · Bodenpreise · Mietenmonitor 2025 (möbliert) · Mietrechtsreform 2026 · Rückgang der Umwandlungen · IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Sozialwohnungen · Kosten der Wärmewende · Keine Stellplatzpflicht

Presse und Fachportale:

• Berliner Zeitung: Mietspiegel 2026 · Verlängerung Mietpreisbremse und Umwandlungsverordnung · Stand der Unterschriften Berlin autofrei, April 2026
• Tagesspiegel: Fachkräfte und Wohnraum (PwC-Umfrage)
• Entwicklungsstadt: Fortschrittsbericht StEP 2040 · Büroumwandlung · Büroleerstand · Wohnungsbau-Programme der Parteien · Wohnungslosigkeit · Fertigstellungen Berlin und Hamburg 2025 · Volksbegehren Berlin autofrei · Umbau ehemaliger Warenhäuser
• Börse Express: Normen treiben Kosten · Tempelhofer Feld · Berlin baut 24 Stadtquartiere · Wohnungsbau Berlin/Brandenburg 2025
• Haufe: Serielles Bauen 2.0 · CBRE-Vergleich Gestehungskosten · Mietenkataster beschlossen
• NWB/hib: Mietrechtsreform im Bundestag, Juli 2026
• BERLINboxx über ifo-Studie, Aug. 2026
• infranken/dpa: Wahlergebnis und Sondierungen
• pv magazine: Fraunhofer ISI zu Heizungsgesetz
• energiezukunft: Berlin soll Schwammstadt werden